Umowa o dożywocie

1
12

Pani Helena zapisała mieszkanie swojej krewnej Krystynie M. w zamian za dożywotnią opiekę. Niedługo potem otrzymała przykrą informację, iż trafi na bruk. Dziś jej mieszkanie ma już trzeciego właściciela. Powód – Krystyna M. zaciągnęła kredyt i nie spłaciła go.

Kredyt w kwocie 140 tys. zł Krystyna M. wzięła pod zastaw przejętego lokalu, by spłacić dług w spółdzielni. Kredytu nie spłaciła, więc mieszkanie przejęła firma zajmująca się skupem zadłużonych nieruchomości.

Sytuacje typowe

Zdarzenia podobne do opisanego rujnują życie osobom w podeszłym wieku, bowiem właśnie wśród starszych ludzi często jest chęć rozdzielenia swojego majątku za życia. Licząc na dobrą wolę obdarowanych osób, a jednocześnie nie chcąc zostać bez zabezpieczenia, przenoszą one własność nieruchomości. Decydują się wówczas na umowę dożywocia, która wiąże się ze zobowiązaniem właściciela nieruchomości do przeniesienia własności na nabywcę. Nabywca zobowiązuje się natomiast do zapewnienia tzw. dożywotnikowi (tj. zbywcy bądź osobie mu bliskiej) dożywotniego utrzymania.

Uwaga na intencje

Tego typu umowa, jak każda umowa wiążąca się ze zbyciem nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego i trudno ją potem podważyć. Tym bardziej że po podpisaniu dokumentu mieszkanie od razu, a nie po naszej śmierci, staje się własnością opiekuna! Niestety, przywołany przykład pani Heleny to bolesny dowód na to, że osoby, które uzyskały prawo do lokalu w wyniku umowy dożywocia, mogą nie wypełnić nałożonego na nich obowiązku. Wówczas zamiast podać pomocną dłoń starszej osobie, zaczynają kombinować.
W dokumencie zatem powinien zaistnieć zapis dokładnie precyzujący to, na czym najbardziej zależy osobie przekazującej własność. Może to być zapis, w myśl którego nabywca, aby uzyskać mieszkanie za opiekę, musi tej osobie zagwarantować odpowiednie warunki życia, tj.:
– zapewnić wyżywienie, ubranie, światło, ogrzewanie mieszkania;
– zapewnić pomoc i opiekę w chorobie (wzywać lekarza w razie potrzeby, kupować leki itp.);
– wyprawić pogrzeb na swój koszt, odpowiadający zwyczajom miejscowym (art. 908 § 1 k.c.).
Istotą zatem umowy dożywocia jest funkcja alimentacyjna, czyli zapewnienie dożywotnikowi środków utrzymania na starość w zakresie i na zasadach ustalonych w umowie.

Trzeba się zabezpieczyć

Formułując umowę dożywocia, warto ustalić bardzo szczegółowe i szerokie obowiązki nabywcy, z których powinien się wywiązywać, gdy otrzyma mieszkanie za opiekę. Pozwoli to w przyszłości uniknąć ewentualnych nieporozumień. W umowie można również zaznaczyć, że osoba będzie zajmować jeden pokój na wyłączność, będzie mieć dostęp do kuchni i innych pomieszczeń oraz będzie jej wolno np. korzystać z ogródka, zbierać owoce, warzywa itp. Ważne jest przy tym, by dożywotnik nie musiał poszukiwać innych środków utrzymania.
Dożywocie nie musi być ustanowione tylko na rzecz dotychczasowego właściciela nieruchomości. Można je ustanowić również na rzecz zbywcy wraz z bliską mu osobą, np. rodzeństwem. Co ważne, za osobę bliską uważa się nie tylko krewnego czy też powinowatego (o których mowa w kodeksie rodzinnym i opiekuńczym), lecz także osobę, z którą zbywca pozostaje w ścisłych stosunkach osobistych, mających trwały charakter, np. konkubinat.

O czym należy pamiętać

Wybierając się do notariusza, zarówno przyszły dożywotnik jak i nabywca, powinni zabrać ze sobą: 1) dowód osobisty lub inny dokument potwierdzający tożsamość; 2) akt małżeństwa, jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim; 3) umowę majątkową małżeńską (jeśli taka została zawarta).
Ponadto zbywca musi dostarczyć:
1) odpis zwykły księgi wieczystej nieruchomości; 2) dowód nabycia prawa własności nieruchomości; 3) wypis z rejestru gruntów nieruchomości, wypis z rejestru gruntów (budynków); 4) wypis z planu zagospodarowania przestrzennego; 4) zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami (np. czynszem); 5) zaświadczenie z urzędu gminy o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości lub opłatami z tytułu użytkowania wieczystego.
Rejent za dokonanie czynności pobierze opłatę zależną od wartości nieruchomości oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Po uzyskaniu aktu notarialnego konieczne będzie złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej. Określony zostanie wtedy nowy właściciel, czyli nabywca, a na samej nieruchomości ustanowione zostanie dożywocie.

Co się może wydarzyć?

Sama konstrukcja umowy dożywocia jest bardzo ważna. W sytuacji gdy dożywotnik padnie ofiarą oszustwa, może starać się o rozwiązanie umowy. Jednak nie gwarantuje to przywrócenia mu prawa do nieruchomości. W pierwszej bowiem kolejności sąd się zastanowi, czy nie zmienić opieki na rentę czyli świadczenie pieniężne.
Może jednak powstać sytuacja, gdy nowy właściciel mieszkania postanowi się pozbyć nieruchomości. Jeśli w przypadku standardowo skonstruowanej umowy dożywocia wykaże on, że warunki opieki są zapewnione, to wtedy może dojść do sprzedaży. Dlatego w dokumencie warto również umieścić niestandardowy zapis o zakazie sprzedaży mieszkania przed śmiercią osoby, którą ma się opiekować nowy właściciel nieruchomości.
Umowa dożywocia nie jest uwzględniana przy ustalaniu prawa do zachowku*. Tak więc nabywca nieruchomości nie musi się obawiać, iż w przyszłości spadkobiercy dożywotnika – uprawnieni z tytułu zachowku – upomną się o swoje prawa.
Umowa dożywocia nie jest darowizną, a w związku z tym spadkobiercy dożywotnika nie mogą żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytej w drodze tej umowy, tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny.

Podpisywać czy nie podpisywać?

Umowa dożywotnia stanowi niewątpliwie transakcję ryzykowną, ale czasem tylko tak osoby starsze, często samotne, mogą sobie zagwarantować spokojną starość. Aby wszystko miało sens i solidne podstawy, należy przed podpisaniem tego typu umowy skonsultować się z prawnikiem.

*) Zachowek to swego rodzaju zabezpieczenie finansowe należne każdemu ustawowemu spadkobiercy – czyli współmałżonkowi, dzieciom, a w szczególnych wypadkach również wnukom lub rodzicom. W przypadku, gdy podział majątku jest inny od ustawowego, a równocześnie krzywdzący dla osób dziedziczących zgodnie z ustawą, wtedy osoby czujące się poszkodowanymi mogą złożyć w sądzie pozew o przyznanie im zachowku. (…) każdy ustawowy spadkobierca, z wyjątkami przewidzianymi w prawie spadkowym, ma prawo do zachowku. O przyznaniu zachowku, bądź nie, decyduje sąd rejonowy lub okręgowy – w zależności od miejsca zamieszkania lub wysokości wnioskowanej kwoty. Wysokość otrzymanego zachowku jest dokładnie określona w prawie spadkowym (…), jest on w gotówce. Do zachowku nie wchodzą przedmioty wartościowe; niezależnie od tego, czy mają one wartość realną czy sentymentalną” [przyp. red.– na podst. www.zachowek.org].

1 COMMENT

  1. ja uważam że dożywocie to naprawdę dobre rozwiazanie. co więcej często jest tak że np. starszym schorowanym rodzicem opiekuje się tylko jedno dziecko i naprawdę sprawiedliwie jest obdarować właśnie tego potomka mieszkanie. jej podważenie jeśli jest zawierana u notariusza jest niemożliwe a z darowizną to już różnie bywa. zresztą darowizna uznawana jest za bezpłatną i wchodzi do spadku a dożywocie nie.

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here