Przychodem jest, co do zasady, umówiony czynsz, jaki płaci nam najemca (dzierżawca) z tytułu najmu (dzierżawy). Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze.
Najem źródłem przychodów
Najem stanowi odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów, choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej. Przychody osiągane przez osoby fizyczne z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze stanowią odrębne źródło przychodów jeśli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoba fizyczna, która nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, a wynajmuje mieszkanie, dom itp., może wybrać sposób opodatkowania przychodów uzyskanych z najmu.
Może uzyskane przychody opodatkowywać na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Aby opodatkowywać przychody z najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego, podatnik musi złożyć w odpowiednim terminie pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania.
Oświadczenie o wyborze ryczałtu
Pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika (a nie według położenia wynajmowanej nieruchomości) nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.
Jeżeli w kolejnym roku podatnik chce być nadal na ryczałcie, nie musi ponownie składać oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu.
Jeśli jednak chce w następnym roku rozliczać się na zasadach ogólnych, to musi zawiadomić o tym właściwego naczelnika urzędu skarbowego. A zatem, raz wybrane rozliczenie w formie ryczałtu obowiązuje dopóki podatnik nie złoży oświadczenia o rezygnacji.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Ryczałt ewidencjonowany jest uproszczoną formą rozliczenia podatku dochodowego. Jeśli podatnik złoży w odpowiednim czasie pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania może przychody z najmu opodatkowywać podatkiem zryczałtowanym. Kwota zryczałtowanego podatku należnego zależy od wielkości uzyskanych przychodów, a nie jak w przypadku zasad ogólnych, od dochodu. Podatek należy płacić od faktycznie otrzymanych przychodów, których nie można pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu. Podobnie jak przy zasadach ogólnych, przychód powstaje dopiero wtedy, gdy faktycznie wynajmujący otrzymuje czynsz z najmu czy dzierżawy. Wybór zryczałtowanej formy opodatkowania jest opłacalny, jeśli wynajmujący ponosi niskie koszty związane z wynajmowanym mieszkaniem, bądź z umowy najmu wynika, że koszty dotyczące eksploatacji mieszkania ponosi najemca.
Od 1 stycznia 2010 r. przychód z tytułu najmu jest opodatkowany jedną stawką ryczałtu w wysokości 8,5% od przychodów (wcześniej obowiązywały dwie stawki ryczałtu: 8,5% i 20% od nadwyżki ponad kwotę stanowiącą równowartość 4000 euro).
Ryczałt podatnik (wynajmujący) oblicza samodzielnie i powinien go wpłaca co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania (do końca stycznia roku następnego).
Jeśli wynajmowane mieszkanie, dom jest współwłasnością małżonków, wówczas przychody z najmu rozliczać należy proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku (co do zasady – po 50%). Małżonkowie, między którymi istnieje w danym roku ustrój majątkowy współwłasności majątkowej małżeńskiej, mogą jednak złożyć pisemne oświadczenie o opodatkowaniu przez jednego z nich. Powinni złożyć oświadczenie najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy. W przypadku małżonków korzystających z rozliczenia najmu na zasadach ryczałtu, oświadczenie należy złożyć do 20 stycznia, natomiast w przypadku małżonków rozpoczynających najem w trakcie roku – w terminie opłacania ryczałtu za pierwszy okres najmu w danym roku. Oświadczenie to powinni składać w każdym roku podatkowym.
Wynajmujący nie jest zobowiązany w ciągu roku do wypełniania i składania żadnych deklaracji. Natomiast po zakończeniu roku podatkowego powinien złożyć zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu w terminie do końca stycznia roku następnego (PIT-28). Uzyskany przychód może pomniejszyć m.in. o zapłacone składki społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne, natomiast podatek o składki zdrowotne, pod warunkiem, że tych samych wydatków nie odlicza od innych dochodów lub podatku, rozliczanych według zasad ogólnych.
Podatnik, który uiszcza podatek od wynajmu w formie zryczałtowanej, może dokonać wspólnego, rocznego rozliczenia podatku ze swoim małżonkiem. Jednak przychody z wynajmu opodatkowane ryczałtowo nie łączą się z przychodami z innych źródeł. Jeśli wynajmujący, oprócz przychodów z najmu czy dzierżawy, osiąga również inne dochody, np. ze stosunku pracy, to jest zobowiązany do złożenia odrębnego zeznania, w którym wykaże te dochody.
Jeśli umowa najmu została zawarta w formie pisemnej i wynika z niej wysokość uzyskiwanych przychodów, tj. jest określona wysokość czynszu, wynajmujący nie musi prowadzić ewidencji przychodów.
Ogólne zasady opodatkowania
Jeśli podatnik nie złożył oświadczenia o wyborze ryczałtu, uzyskane przychody z najmu powinien rozliczać na zasadach ogólnych i nie musi o tym informować naczelnika urzędu skarbowego. Rozliczeniu na zasadach ogólnych podlega faktycznie uzyskany dochód. A zatem przychód uzyskany z najmu pomniejsza się o koszty jego uzyskania (np. koszty remontów lokalu, ubezpieczenie lokalu) i uzyskany w ten sposób dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według skali podatkowej.
Aby móc pomniejszyć przychód o wydatki, muszą być one ponoszone przez wynajmującego, a nie przez np. najemcę. Zasady rozliczania wydatków związanych z eksploatacją wynajmowanego mieszkania najlepiej uregulować w umowie najmu. Jeśli z umowy najmu wynika, że np. najemca opłaca należny czynsz spółdzielni (wspólnocie mieszkaniowej), to nie będzie on przychodem wynajmującego, ani też kosztem uzyskania przychodu z najmu. Wynajmujący nie dolicza do przychodów z najmu wydatków, które ponosi najemca w związku z eksploatacją lokalu, tj. czynsz za lokal, opłaty za media, jeśli z umowy najmu wynika, że zobowiązany do ich opłacenia jest najemca. Natomiast, jeśli strony umowy najmu ustaliły, że wydatki te będzie ponosił wynajmujący, to może o nie pomniejszyć przychód z czynszu. Do kosztów wynajmujący może zaliczyć również wydatki na zakup mebli, urządzeń, wydatki na remont mieszkania itp. Może także dokonywać amortyzacji wynajmowanego mieszkania i wówczas do kosztów zaliczać odpisy amortyzacyjne, jednak dokonywanie odpisów amortyzacyjnych zgodnie z ogólnymi zasadami wymaga prowadzenia ewidencji środków trwałych (wówczas mieszkanie należy wpisać do ewidencji środków trwałych). Można również zastosować tzw. uproszczoną amortyzację, wówczas nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji środków trwałych. Istotą tej metody jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od ustalonej w każdym roku podatkowym wartości początkowej stanowiącej iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego lokalu i kwoty 988 zł. W przypadku zastosowania metody uproszczonej stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.
Aby wynajmujący mógł zaliczyć poniesione wydatki do kosztów uzyskania przychodów, muszą być one prawidłowo udokumentowane. Nie ma jednak obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Podatnik (wynajmujący) rozliczając się na zasadach ogólnych samodzielnie oblicza miesięczną zaliczkę na podatek i powinien ją wpłacić do urzędu skarbowego. Wysokość zaliczki oblicza według skali podatkowej, a stawka uzależniona jest od wysokości dochodu. Będzie to 18%, jeśli dochód podlegający opodatkowaniu nie przekracza w ciągu roku 85528 zł, natomiast nadwyżka będzie opodatkowana stawką 32%. Zaliczki miesięczne za okres od stycznia do listopada, wpłaca się w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Natomiast zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, wpłaca się do 20 grudnia roku podatkowego.
W trakcie roku nie składa się żadnych deklaracji. Po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT-36). W tym zeznaniu wykazuje się również inne osiągnięte przez wynajmującego dochody opodatkowane według skali podatkowej, np. ze stosunku pracy, działalności gospodarczej.
IWONA CZAUDERNA doradca podatkowy
źródło: Eurogospodarka nr 2/2012