Znalezienie właściwego mieszkania to jedynie początek, najtrudniejszy etap stanowi sporządzenie umowy o korzystnych warunkach. Co zatem powinna obejmować? Umowa najmu musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Na wstępie powinny znajdować się dane osób, które zawierają umowę najmu okazjonalnego (imię, nazwisko, data urodzenia, adres, numer dowodu osobistego, PESEL – obu stron). Następnie należy określić przedmiot umowy, czyli dokładny adres mieszkania wynajmowanego. Warto przed sporządzeniem dokumentów sprawdzić, czy osoba, od której planujemy wynająć lokal, jest faktycznie jego prawowitym właścicielem. Wynajmujący powinien zatem pokazać akt własności tej nieruchomości. Stosunkowo często dochodzi do oszustw na tym gruncie.
Kolejnym istotnym elementem umowy jest określenie czasu trwania najmu oraz okresu wypowiedzenia. Bez uwzględnienia terminu wypowiedzenia należy liczyć się z tym, że okres najmu będzie trwał tak długo, jak zostało to ustalone w u mowie. Nasuwa się zatem pytanie, co z robić, gdy mieszkanie z pewnych względów nie spełnia naszych oczekiwań i chcielibyśmy wypowiedzieć umowę? Należy rozważyć kilka przypadków. Jeżeli umowa sporządzona jest na czas nieoznaczony, można to uczynić z zachowaniem terminów przewidzianych w umowie, a gdy ich brak, z zachowaniem terminów ustawowych. W przypadku płacenia czynszu co miesiąc, będzie to termin na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. W sytuacji, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony, sprawa nieco się komplikuje, szczególnie gdy umowa nie przewiduje możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. Najemca w tym przypadku nie może wycofać się z takiej umowy. Jest jednak światełko w tunelu: według orzecznictwa sądowego, jeśli strony uwzględnią w umowie możliwość jej wypowiedzenia z tzw. ważnych przyczyn – mogą to uczynić. Należy jednak jasno określić, czy możliwość ta przysługuje zarówno wynajmującemu, jak i najemcy. Warto także ustalić, co strony uznają za „ważne przyczyny”, aby móc uniknąć konfrontacji w sądzie, na wypadek sporu.
Umowa o najem powinna również poruszać kwestię opłat, terminów ich uiszczenia, jak również odsetek w razie ewentualnej zwłoki.
Ostatnim bardzo ważnym punktem jest ustalenie wysokości kaucji, jaką najemca powinien wpłacić wynajmującemu. Kwota ta nie powinna przekraczać 12-krotnej wartości miesięcznego czynszu za dany lokal, obowiązującego w chwili zawarcia umowy.
Wynajęcie mieszkania to nie jest prosta sprawa. Decydując się na wynajem lokalu, należy orientować się w obowiązujących przepisach, wiedzieć, jakie prawa przysługują najemcy i wynajmującemu. Pełna świadomość z pewnością zniweluje wszelkie zakręty czyhające na drodze, czyniąc ją prostą, pewną i bez cienia wątpliwości.
DOMINIKA SOPA
Cały artykuł w numerze 11/2013 Eurogospodarki.