Przede wszystkim należy wiedzieć, że:
1. Użyte w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pojęcie „zbywa” nie może być utożsamiane ze wszystkimi, tj. odpłatnymi i nieodpłatnymi formami przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego. Zbycie w drodze umowy darowizny powoduje, że gmina nie jest zobowiązana do zapłaty odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
2. Roszczenia o odszkodowanie należy dochodzić przed sądem w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Po upływie tego terminu roszczenie wygasa (art. 37 ust. 3 ustawy).
Państwo Krukowie domagali się od gminy 170 tys. zł z tytułu obniżenia wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.). Byli właścicielami nieruchomości zabudowanej domem i budynkami gospodarczymi. Rada gminy dokonała zmiany m.p.z.p. m.in. w ten sposób, że sąsiednie działki uległy przekształceniu z gruntów rolnych na grunty przeznaczone na działalność usługową i rzemieślniczo-produkcyjną. Zanim dokonano zmiany planu sąsiad państwa Kruków – pan Gruszczyk – wybudował zakład stolarsko-tapicerski (prowadzona w nim działalność stanowiła źródło uciążliwych dla mieszkańców immisji, zwłaszcza w postaci hałasu w porze nocnej). Decyzja, na podstawie której pan Gruszczyk wybudował zakład, została uznana za nieważną z powodu wydania jej z naruszeniem ówczesnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w związku ze skutkami zmiany m.p.z.p. państwo Krukowie od 2005 r. prowadzili korespondencję z wójtem w sprawie wykupu albo zamiany ich nieruchomości bądź odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości i pogorszenia warunków życia. Strony nie osiągnęły jednak porozumienia w tej sprawie. W tzw. międzyczasie państwo Krukowie dokonali podziału działki, a potem zbyli je w drodze umowy darowizny. Po zbyciu działek zażądali od gminy ponad 170 tys. zł odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Gmina odmówiła jednak wypłaty odszkodowania. Łączna wartość rynkowa działek przed zmianą planu wynosiła ponad 444 tys. zł, a po uchwaleniu jego zmiany tylko 328 tys. zł! Sądy rozpoznające sprawę uznały, że dochodzone na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenie odszkodowawcze wygasło na skutek upływu przewidzianego w art. 37 ust. 3 m.p.z.p. pięcioletniego terminu zawitego do jego dochodzenia. Wspomniany termin, liczony od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, upłynął 15 listopada 2008 r. Tymczasem pozew z 18 listopada 2008 r. wpłynął do sądu 20 listopada 2008 r. Przy okazji sąd podkreślił, że niezależnie od wygaśnięcia roszczenia, powództwo i tak było nieuzasadnione, ponieważ przez pojęcie „zbycie nieruchomości” należy rozumieć jedynie odpłatne zbycie nieruchomości.
Wyrok SN z 11 marca 2011 r., sygn. II CSK 321/10
MICHAŁ CHYLAK
źródło: Eurogospodarka nr 12/2011