Na wstępie warto przypomnieć, że egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona (jeśli zaś nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela; jednak z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą postępowania wszczęte na wniosek innych wierzycieli). Dokąd więc egzekucję prowadzi inny komornik, to dłużnik może być spokojny – egzekucja nie będzie toczona z jego nieruchomości. Co więcej, wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości musi dokładnie określać o jaką nieruchomość chodzi.
Na skutek wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Dłużnik ma więc czas, by spróbować spłacić dług lub podjąć inne działania, np. złożyć skargę na czynności komornika. Dłużnik musi się jednak liczyć z tym, że jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.
W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania, jeśli zaś nie doręczono mu wezwania oraz w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów (chyba że osoby te z jakiegokolwiek powodu wiedziały wcześniej o wszczęciu egzekucji). O zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli, a o zajęciu użytkowania wieczystego także właściciela nieruchomości oraz właściwy organ administracji rządowej lub właściwą gminę.
Warto pamiętać, że tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, jednak dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu – co warto zrobić, aby możliwe było np. swobodne rozporządzanie nieruchomością – o sprzeciwie komornik niezwłocznie zawiadamia wierzyciela, który w terminie tygodniowym powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.
Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Ponadto, jeżeli egzekucję prowadzi się w poszukiwaniu należności z umów ubezpieczenia lub wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, zajęcie obejmuje także prawa wynikające z umów ubezpieczenia danej nieruchomości.
Jakie są skutki zajęcia? Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Co więcej, rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne (nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień). Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, zaś czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Poza tym nieważne będzie obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.
Inną konsekwencją zajęcia może być utrata zarządu nieruchomością. Zasadą jest, że zajęta nieruchomość pozostawiana jest w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy, jeśli jednak prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę. Z powyższych powodów możliwe jest także usunięcie zarządcy. Warto przy tym pamiętać, że sąd oddali wniosek o ustanowienie innego zarządcy, jeżeli sprawowanie zarządu wymaga kosztów, na których pokrycie nie wystarczają na razie dochody bieżące, a wnioskodawca nie złoży w ciągu tygodnia kwoty wyznaczonej przez sąd. Ponieważ w praktyce nieruchomości dłużników często nie przynoszą dochodów, a wierzyciel niechętnie ponosi nowe koszty, to wnioski o ustanowienie zarządcy są oddalane.
Dłużnik, mimo utraty prawa do zarządu nieruchomością, może dalej korzystać z pomieszczeń, których używał do tej pory. Sąd może jednak na wniosek wierzyciela zarządzić odebranie tych pomieszczeń, jeżeli dłużnik lub jego domownik przeszkadza zarządcy w wykonywaniu zarządu. Jeżeli zarządca przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na polecenie sądu wprowadza go w zarząd nieruchomości. Dla dłużnika istotną informacją jest to, że zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków.
Gdy przedmiotem zarządu jest ułamkowa część nieruchomości, zarządca działa tylko w granicach uprawnień dłużnika jako współwłaściciela. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste terenu oraz znajdujący się na nim budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika wraz z przynależnościami, czyli:
1) ruchomościami będącymi własnością wieczystego użytkownika, a potrzebnymi do korzystania z przedmiotu wieczystego użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem, jeżeli pozostają z tym przedmiotem w faktycznym związku, odpowiadającym temu celowi, oraz przynależnościami budynku stanowiącego własność wieczystego użytkownika
2) prawami wynikającymi z umów ubezpieczenia przedmiotów podlegających zajęciu tudzież należnościami z tych umów już przypadającymi.
Zajęcie obejmuje także przedmioty wymienione w punkcie 1 wprowadzone później oraz później wzniesione budowle i posadzone rośliny, jak również prawa z umów ubezpieczenia później zawartych.
Na skutek zajęcia dłużnik może też stracić dochody, jakie czerpał z nieruchomości – już po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich zaległe i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu tym znajduje się uprzedzenie, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela. Zarządca obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne.
W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a przy jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą. Zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia, jednak zarządcy wolno wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy.
Do wydzierżawiania nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a przy jej braku – zezwolenie sądu. Zarządca składa sądowi w wyznaczonych terminach co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe, które sąd może zatwierdzić lub nie.
Z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa w następującej kolejności:
• koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków
• bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika
• bieżąco przypadające w toku zarządu alimenty przyznane wykonalnym wyrokiem sądowym od dłużnika; uprawnienie to nie przysługuje członkom rodziny dłużnika pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia egzekucji
• bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu ubezpieczenia społecznego pracowników wymienionych w punkcie 2
• zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu
• należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków.
Nadwyżkę dochodów po pokryciu wymienionych wydatków, za czas do dnia przejścia własności nieruchomości na nabywcę, zarządca składa na rachunek depozytowy sądu. Nadwyżkę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomości. Jeżeli egzekucja ulega umorzeniu, nadwyżkę tę otrzymuje dłużnik.
Funkcjonowanie zarządcy wiąże się z kosztami. Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Wynagrodzenie zarządcy, który jest dłużnikiem, niestety już się nie należy – może on tylko pokrywać z pożytków z nieruchomości najkonieczniejsze potrzeby własne i rodziny w rozmiarze, jaki oznaczy sąd, oraz swoje wydatki związane z zarządem. Roszczeń o wynagrodzenie za sprawowanie zarządu i o zwrot poniesionych w związku z zarządem wydatków nie można dochodzić powództwem. Zarządca traci roszczenia, jeżeli ich nie zgłosił w ciągu miesiąca po ustąpieniu z zarządu lub po jego ustaniu. Dopiero po zajęciu następują kolejne etapy egzekucji z nieruchomości – opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji, sama licytacja, przysądzenie własności oraz podział sumy uzyskanej z licytacji.
MICHAŁ KURYŁEK radca prawny
źródło: Eurogospodarka nr 12/2011