Najnowsze badania przeprowadzone przez TNS Polska wskazują, że niemal połowie polskich lokatorów zdarza się nie regulować na czas swoich finansowych zobowiązań wobec spółdzielni. Tylko lokatorzy warszawskich mieszkań komunalnych winni byli miastu w ubiegłym roku ponad 150 mln zł. Dłużnicy rekordziści mogliby za sumę swoich długów w spółdzielni kupić atrakcyjne mieszkanie własnościowe. Na przykład w rejestrach BIG InfoMonitor jest 63-letnia kobieta z województwa dolnośląskiego, której zaległości czynszowe sięgnęły już 562 tys. zł, i mieszkający także na Śląsku 58-latek zadłużony w spółdzielni na 321 tys. zł. Z kolei w bazie Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej znajduje się Małopolanin, którego dług czynszowy wynosi już 335 tys. zł.
Niechlubny ranking
Do KRS trafiają informacje o płatnościach opóźnionych o ponad dwa miesiące. – Wszystko zależy od tego, czy spółdzielnia decyduje się na taką formę nacisku wobec swoich lokatorów – mówi Kornelia Hendżak z Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej SA. – Z naszej bazy danych wynika, że te kwoty co roku przyrastają o kilka–kilkanaście procent. Aktualne zadłużenie czynszowe przekazane przez spółdzielnie wynosi 500 milionów zł w całej Polsce.
Z danych zgromadzonych w rejestrze BIG InfoMonitor w marcu 2015 roku wynika, że przeterminowane długi Polaków wobec wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych wyniosły ponad 27 mln zł. – W ciągu sześciu miesięcy, czyli od września 2014 roku, kwota ta wzrosła o ponad 8 mln zł. Warto jednak podkreślić, że nie jest to kwota całkowita, a jedynie informacja o zadłużeniu wpisanym do Rejestru BIG – zastrzega Mariusz Hildebrand, wiceprezes BIG InfoMonitor SA.
Według bazy danych tej firmy najwięcej dłużników, którzy nie płacą czynszów, mieszka w województwie lubelskim. – Dopiero na trzecim miejscu pod względem liczby zadłużonych lokatorów znajduje się Mazowieckie – informuje wiceprezes Hildebrand. – Jednak to mieszkańcy Mazowsza są zadłużeni na najwyższą łączną kwotę – w marcu długi te wyniosły ponad 6,9 mln zł, niemal dwa razy więcej niż suma zadłużenia lokatorskiego na Śląsku – drugiego co do wielkości zadłużenia regionu Polski (ponad 3,8 mln zł).
Czwarte jest województwo małopolskie z łączną kwotą długów lokatorskich wynoszącą 3,6 mln zł. Najmniejszy problem z niesolidnymi mieszkańcami mają spółdzielnie w Kujawsko-Pomorskiem, w którym najniższe są i liczba osób niepłacących czynszów, i kwota ich zadłużenia.
Okazuje się, że wśród nierzetelnych lokatorów najwięcej jest kobiet po 60. roku życia. – Może to wynikać np. z tego, że kiedy zostają wdowami, z dnia na dzień pogarsza się ich sytuacja materialna: zamiast dwóch emerytur na utrzymanie domu mają jedną – uważa Kornelia Hendżak. – Zdarza się też, że wcześniej to mąż zajmował się wszystkimi formalnościami i sam płacił rachunki. Przedstawiciele spółdzielni opowiadają nam, że takie lokatorki zwykle proszą o rozłożenie długu na raty albo inną pomoc w jego spłaceniu.
Wygodniccy i zapominalscy
Najczęściej zadłużenie lokatorskie – zgodnie z danymi BIG InfoMonitor – wynika z niepłacenia za czynsz. – Znacznie rzadziej wpisywane do rejestru są długi związane z niewywiązywaniem się z umowy najmu albo na przykład z niezapłaconymi rachunkami za media – mówi Hildebrand. Badania prowadzone przez BIG InfoMonitor wskazują, że Polacy mają określoną hierarchię regulowania zobowiązań. W pierwszej kolejności płacą kredyty mieszkaniowe, potem – raty kredytów konsumenckich i rachunki, np. za telefon, gaz i energię elektryczną. Dopiero na samym końcu opłacamy czynsz i pozostałe zobowiązania. A to dlatego, że – zdaniem Mariusza Hildebranda – zarówno instytucje finansowe, które pożyczają pieniądze, jak i dostawcy tzw. usług masowych, czyli np. gazu i prądu lub operatorzy telefonii komórkowej, potrafią egzekwować zwrot należności znacznie lepiej niż spółdzielnie mieszkaniowe.
Dlaczego lokatorzy się zadłużają? – Takie informacje do nas nie trafiają, administrujemy tylko bazą danych. Spotykamy się jednak z przedstawicielami spółdzielni i o przyczynach zadłużeń możemy wnioskować z rozmów z nimi – tłumaczy Kornelia Hendżak. – Po pierwsze, decyduje o tym wygoda. Ludzie uważają, że nic się nie stanie, jeśli nie zapłacą czynszu w terminie, a pieniądze są im potrzebne na coś innego. Kredytują się więc kosztem swoich sąsiadów. W jednej ze spółdzielni, która jest naszym klientem, notorycznym dłużnikiem był prezes banku. Nie płacił dopóty, dopóki spółdzielnia nie skierowała sprawy do sądu i nie dostała nakazu zapłaty. Wtedy lokator uregulował od ręki wszystkie zaległości, żeby nie doprowadzić do wizyty komornika. Po prostu temu człowiekowi bardziej się opłacało obracać tymi pieniędzmi przez kilka miesięcy, niż przeznaczać je regularnie na czynsz.
Drugim powodem zadłużania się w spółdzielni bywa zwykłe zapominalstwo. – Ludzie czasem zapominają, żeby płacić swoje zobowiązania, bo np. giną im rachunki albo książeczki z blankietami do wpłaty – mówi Hendżak. W takim przypadku wysłane ze spółdzielni wezwanie do zapłaty zwykle jest skuteczne. Jest też trzecia grupa dłużników. W ich przypadku powodem narastania zaległości jest bieda. – Opłaty czynszowe rosną, a ludzie np. tracą pracę i nie są w stanie zapłacić. Wydają pieniądze na jedzenie albo leki, a nie na czynsz – dodaje przedstawicielka KRD.
Spółdzielnie i wspólnoty się obawiają, że niedawny wzrost kursu franka szwajcarskiego może spowodować jeszcze większe zadłużenie lokatorów, którzy spłacają kredyty mieszkaniowe. – Bezpośrednie wnioskowanie o skali ewentualnego wpływu zwyżki kursu franka na zwiększenie liczby osób zalegających z płatnościami czynszowymi nie jest możliwe – uważa wiceprezes BIG InfoMonitor Mariusz Hildebrand. – Można jedynie próbować wykorzystać w tym celu badania dotyczące dochodów osób posiadających kredyt we frankach szwajcarskich, przeprowadzone na podstawie „Diagnozy społecznej” przez prof. J. Czapińskiego i zaprezentowane na Forum Bankowym w marcu 2015 roku. Z tych badań wynika, że tylko 6,7 proc. gospodarstw domowych, które miały kredyt we frankach szwajcarskich, deklarowało, że przy aktualnym dochodzie netto z wielką trudnością bilansuje swój budżet domowy. Ponadto 9,9 proc. gospodarstw domowych posiadających kredyt we frankach deklarowało, że na spłatę kredytu przeznaczają więcej niż połowę dochodów miesięcznych gospodarstwa domowego. Można więc powiedzieć, że osłabienie złotego w stosunku do franka nie powinno mieć istotnego wpływu na wzrost liczby osób, które zalegają z czynszem.
Czerwona pieczątka
Spółdzielnie mieszkaniowe często sięgają po mało skuteczne metody odzyskiwania długów lokatorskich. – To zależy od świadomości spółdzielni. Są takie, które nawet nie kontrolują, ilu lokatorów płaci czynsze na czas – opowiada przedstawicielka Krajowego Rejestru Długów. – Z kolei te, które mamy w bazie, świadome są tego, że pieniądze nie leżą na ulicy i do utrzymania osiedla mieszkaniowego są konieczne.
Najbardziej powszechna metoda nacisku na dłużników to wysyłanie listów z wezwaniem do zapłaty. Stosowane jeszcze niedawno wywieszanie list zadłużonych lokatorów po wejściu w życie ustawy o ochronie danych osobowych jest niezgodne z prawem. Zdaniem przedstawicieli głównego inspektora ochrony danych osobowych żaden z przepisów prawa, na podstawie których działają spółdzielnie mieszkaniowe, nie uprawnia ich do upubliczniania informacji o dłużnikach. Osoba, która znajdzie się na takiej wywieszonej w klatce liście, może wnieść skargę do GIODO. – Kilka lat temu spółdzielniom się wydawało, że to dobry sposób, ale teraz uświadomiły już sobie, że tego robić nie wolno. Mogą natomiast upubliczniać informacje, że w konkretnej klatce tylu a tylu lokatorów nie płaci. Działy windykacji albo administracji spółdzielni często prowadzą takie wewnętrzne działania – tłumaczy Kornelia Hendżak.
Czasami uporczywi dłużnicy są wzywani na posiedzenie rady nadzorczej spółdzielni. – Wtedy muszą stanąć z członkami rady twarzą w twarz. To rodzaj psychicznego nacisku, bowiem wtedy lokatorzy muszą przyjść i powiedzieć, dlaczego nie płacą – opowiada przedstawicielka KRD. – Ale w ten sposób spółdzielnie wyciągają także rękę do dłużnika, bo dają mu szansę, żeby się wytłumaczył, i ewentualnie porozumiał się z wierzycielem w kwestii spłaty. Sprawy są też kierowane do sądu, gdy niesolidni lokatorzy okazują się oporni na naciski.
Zdaniem wiceprezesa Mariusza Hildebranda jedną z najskuteczniejszych metod odzyskiwania zaległego zadłużenia jest skorzystanie z możliwości, jakie dają rejestry dłużników. – Jak wynika z szacunków BIG InfoMonitor, 35 proc. osób zalegających z regulowaniem zobowiązań już pod wpływem samej informacji o możliwości znalezienia się w Rejestrze Dłużników BIG decyduje się na spłatę zadłużenia – mówi. – Kolejne 25 proc. zwraca należność po umieszczeniu ich danych w rejestrze.
– Jeśli spółdzielnie korzystają z usług KRD, to dłużnikom wysyłamy wezwanie do zapłaty w kopercie z rzucającą się w oczy, czerwoną pieczątką – tłumaczy Kornelia Hendżak. – Ostrzegamy, że jeśli w terminie 60 od otrzymania wezwania lokator nie zapłaci, to można wpisać jego dane do Krajowego Rejestru Dłużników. I zwykle dłużnik, który zalega z czynszem, bo zapomniał albo nie chce płacić, decyduje się uregulować zobowiązanie. Trafienie do KRD wiąże się z wieloma utrudnieniami w codziennym życiu.
– Tak wysoka skuteczność wynika przede wszystkim z konsekwencji, jakie niesie ze sobą znalezienie się w rejestrze. Należą do nich: utrudniony dostęp do kredytów, linii kredytowych i pożyczek, ale także możliwość odmowy podpisania umowy ze strony firm telekomunikacyjnych – dodaje Hildebrand. – Takim osobom nie przedstawia się oferty lub jest ona na mniej korzystnych warunkach, a nawet rozwiązuje się z nimi współpracę. Te działania skutecznie mobilizują dłużników do spłaty zobowiązania. Ponadto tego typu problemy mogą ograniczać danego dłużnika nawet przez 10 lat.
Odpracowanie długu
– Spółdzielnie coraz częściej stosują programy oddłużające. W zeszłym roku rozmawialiśmy ze śląskimi spółdzielniami i coraz więcej z nich próbowało wyciągnąć rękę do swoich zalegających z opłatami lokatorów – mówi Kornelia Hendżak z KRD.
W ramach takich programów lokatorzy mogą ubiegać się o zamianę mieszkania na mniejsze. Spółdzielnie rozkładają im czasem dług na raty lub pozwalają go odpracować – jeśli tylko regulują już płatności na bieżąco. Na takie rozwiązania zdecydowały się spółdzielnie mieszkaniowe i urzędy miast m.in. we Wrocławiu, Krakowie, Katowicach i Wałbrzychu. W Inowrocławiu w ciągu ostatnich dwóch lat z takiej możliwości skorzystało już ponad 100 mieszkańców. Odpracowali w sumie ponad 260 tys. zł długu. W Ełku przez niespełna trzy lata pracę w zamian za anulowanie długu wybrało ok. 80 rodzin.
Zadłużeni lokatorzy są zatrudniani głównie przy pracach porządkowych. Grabią liście, odśnieżają, sprzątają tereny zielone i chodniki albo koszą trawę. Jeśli chętny do pracy dłużnik ma szczególne umiejętności, może wykonywać drobne naprawy i prace konserwacyjne w klatkach schodowych lub na placach zabaw. A gdy dłużnikiem okazuje się osoba chora lub niezbyt sprawny emeryt, ktoś życzliwy może odpracować dług za niego.
Czasem się jednak okazuje, że najskuteczniejsze są metody drastyczne – przymusowa egzekucja na drodze postępowania sądowego, a potem komorniczego. Jeśli i wtedy dłużnik nie jest skłonny zapłacić, może czekać go eksmisja.
Nic dziwnego, bo spółdzielnie borykające się z nierzetelnymi lokatorami same popadają w długi. Nie płacą własnych zobowiązań, nie inwestują, rezygnują z koniecznych nawet remontów. – Aktualnie zadłużenie spółdzielni mieszkaniowych w całej Polsce wynosi ok. 100 mln zł. Ich wierzycielami są firmy energetyczne, firmy leasingowe oraz banki – informuje Kornelia Hendżak.
W skrajnych sytuacjach sąd może ogłosić upadłość spółdzielni, jak niedawno stało się to w przypadku Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, jednej z największych w Warszawie. W marcu tego roku toczyło się kilkanaście postępowań egzekucyjnych wobec niej. Komornicy żądali kilku milionów złotych, które ŚSM była winna m.in. urzędowi skarbowemu, spółce dostarczającej ciepło i ZUS-owi.
Dziś średnio lokatorzy jednej spółdzielni zalegają z czynszem na 520 tys. zł, więc jest o co walczyć, nawet jeśli instytucji nie grozi jeszcze upadłość. – Gdyby spółdzielnia miała te pieniądze, mogłaby na pewno wykorzystać je na budowanie nowych mieszkań, inwestycje albo np. stworzenie co najmniej dwóch placów zabaw – przekonuje Kornelia Hendżak.