Andrzej Wrzesień, przedsiębiorca prowadzący firmę sprowadzającą silniki do aut, pod koniec marca 2007 r. kupił na licytacji komorniczej w Sądzie Rejonowym dla miasta st. Warszawy budynek i prawie 900-metrową działkę na warszawskim Okęciu. Zapłacił 458 tys. złotych. Dwa lata później uprawomocniło się przysądzenie własności. Kończy ono procedurę licytacyjną i kiedy takie orzeczenie sądu nadzorującego licytację staje się prawomocne, własność nieruchomości przechodzi na nabywcę. Wtedy z sądowym postanowieniem w ręku Wrzesień poszedł, by wpisać się jako prawowity właściciel do księgi wieczystej.
– Ale odmówiono mi wpisu, bo w księgach wieczystych zostali wpisani już inni właściciele – mówi Wrzesień. – I wcale to nie byli dłużnicy, którym działkę zlicytował komornik. Jakieś osoby trzecie. Sądziłem, że to pomyłka. Okazało się, że nie.
Komornicy dwaj
Cała ta historia zaczęła się co najmniej 11 lat wcześniej.
– Wtedy komornik ze Szczytna prowadził egzekucję przeciwko dłużnikom – właścicielom działki – i zajął nieruchomość na Okęciu – opowiada Jakub Wrzesień, syn Andrzeja, pełnomocnik ojca. – Potem wpisał do księgi wieczystej wzmiankę o egzekucji.
– Już na samym początku tej historii widać błędy. Komornik spoza rewiru (a takim jest komornik ze Szczytna) nie może prowadzić egzekucji z nieruchomości – mówi Monika Janus, rzeczniczka Krajowej Rady komorniczej. – To generalna zasada.
Po dziś dzień nie wiadomo, dlaczego tak się stało. Wrześniowie nie pamiętają nawet nazwiska tego komornika, o którego mogło wtedy chodzić. Przecież dla nich cała sprawa zaczyna się nieco później, gdy w postępowanie wkracza warszawski komornik Mirosław Węgierski.
W grudniu 2004 r. Węgierski chciał też wpisać swoje zastrzeżenie o egzekucji do ksiąg. Ale odmówił mu tego Sąd Rejonowy dla Mokotowa (XIII Wydział Ksiąg Wieczystych). Dlaczego? Bo wpisany był już inny komornik. Ten ze Szczytna.
– Kiedyś była taka praktyka – wyjaśnia Janus. – Jeśli w księgę wpisał się jeden komornik, to następny wniosek sąd odrzucał. Drugi komornik miał się po prostu przyłączyć do egzekucji. Teraz jest inaczej. Ilu komorników tyle wpisów – mówi. Ten moment jest ważny dla całej historii. Bo kiedy pierwszą egzekucję umorzono i z ksiąg wieczystych zniknął wpis o niej, to Węgierski swojego zastrzeżenia nie zrobił.
Nie dostałam od komornika (do dnia druku tego tekstu) odpowiedzi na pytanie, dlaczego tak się zdarzyło.
– Przepisy dotyczące postępowania egzekucyjnego nie przewidują obowiązku sprawdzania stanu prawnego przed licytacją. Natomiast z ostrożności procesowej warto, zwłaszcza teraz, gdy istnieje dostęp online do ksiąg wieczystych. Komornik sprawdza księgi przed oszacowaniem nieruchomości. Później już nie musi – wyjaśnia ogólne zasady Janus.
Na odpowiedź z sądu też się na razie nie doczekałam. Od komorników dowiedziałam się jedynie, że sąd czyta akta sprawy przed licytacją.
– W myśl przepisu art. 974 kodeksu postępowania cywilnego przedmiotem przetargu (licytacji) jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika w dniu licytacji. Zmiany te powinny być podane przez strony lub uczestników postępowania – dodaje rzeczniczka KRK.
Ale Wegierski ani nikt inny niczego nie podał i księgi wieczyste zbywanej nieruchomości pozostawały do dnia licytacji czyste.
– Nam nie przyszło do głowy to zrobić, bo sądziliśmy, że sąd i komornik wszystko musieli posprawdzać, nim wydali zgodę na przetarg – wyjaśniają Wrześniowie, ojciec i syn.
Próbowali ustalić u komornika, dlaczego coś takiego mogło się przydarzyć.
-– Na początku kwietnia poszliśmy z naszym adwokatem do kancelarii komorniczej Węgierskiego usłyszeliśmy, że komornik nie pamięta, jak to było. Wszystko działo się tak dawno – mówią.
Rodzinna sprzedaż
Od kiedy nie było w księgach wieczystych żadnego zastrzeżenia? Nie wiadomo. Na pewno zostało usunięte przed 22 sierpnia 2006 r. Wtedy dłużnicy sprzedali nieruchomość swojemu synowi. Jest na to umowa i wpis. Minęło jeszcze 10 miesięcy i odbyła się licytacja. Wrzesień ją wygrał. Pieniądze wpłacił na sądowe konto depozytowe i czekał na kolejny etap postępowania licytacyjnego – na przysądzenie własności. Sąd mu ją przysądził. Potem postanowienie sądu się uprawomocniło, bo oddalono skargi stron. Wreszcie mógł pójść wpisać się do księgi wieczystej.
– I wtedy właśnie dowiedzieliśmy się, że syn dłużników odsprzedał działkę i budynek – opowiada Wrzesień. – Sprzedaż nastąpiła między przysądzeniem mi nieruchomości (18 czerwiec 2007 r.) a jego uprawomocnieniem się (7 grudnia 2009 r.). Konkretnie w maju 2009 r. I tak stałem się właścicielem-niewłaścicielem tej nieruchomości.
Zapłaciłeś, kupiłeś, ale to nie twoje
Wrzesień od razu wystąpił z powództwem o „ uzgodnienie treści księgi wieczystej”, czyli o to, by sąd rozstrzygnął, kto jest właścicielem nieruchomości. Po sześciu latach postępowania przed dwoma sądami na początku lutego tego roku usłyszał, że na pewno nie on. Tylko ci, którym syn dłużników odsprzedał kupioną wcześniej nieruchomość. – Bo oni kupowali w dobrej wierze. Nie mogli zdaniem sądu wiedzieć o egzekucji i byli przekonani, że kupowali niezajęty majątek – dodaje Jakub Wrzesień, syn. – Tak uznał sąd, choć nabywcą działki i budynku był brat sąsiada dłużników – dodaje ojciec.– Sąsiad dłużników i jego rodzina twierdzili, że o egzekucji nie wiedzieli, a w księgach wieczystych przecież wpisu nie było!
Dlaczego w ogóle mógł zapaść taki wyrok? Wynika to z zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co ona oznacza? Że ktoś, kto nabywa własność, choćby stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, pozostaje właścicielem, jeśli nie wiedział i nie mógł się dowiedzieć o tej niezgodności.
– A zdaniem sądu my nie udowodniliśmy, że nabywcy mogli wiedzieć o egzekucji komorniczej – podkreśla przedsiębiorca.
Wyrok w sprawie własności działki i zabudowań zapadł 6 lutego tego roku.
– A od 2007 r. moje pieniądze leżały na kontach depozytowych sądu. Czyli nie mogłem nimi dysponować. Nie miałem też działki i budynku, w którym planowałem prowadzić działalność gospodarczą, ale już w dużo szerszym zakresie. Poniosłem i ponoszę same straty! – denerwuje się Wrzesień.
Ma powód, bo się dowiedział, że sąd zaakceptował podział środków z licytacji i zamierza przekazać te jego 458 tys. zł komornikowi, by ten przesłał je wierzycielom.
Nic dziwnego, że Wrzesień i jego rodzina czują się oszukani.
– Przecież nie kupowałem tej nieruchomości u pokątnego handlarza. W imieniu państwa działkę sprzedawał komornik, a nadzorował sprawę sąd! – przypomina Wrzesień. – A my co najwyżej możemy kolejne lata procesować się na drodze cywilnej ze Skarbem Państwa i udowadniać, że jesteśmy poszkodowani.