Jak wielu nabywców mieszkań skorzysta z programu Pierwsze klucze, jeśli w jego ramach będzie można kupić tylko używane mieszkania w cenie do 10-11 tys. zł/mkw.? Jakie lokalizacje obejmie? Do kogo jest adresowany? Jakie korzyści może przynieść rynkowi? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Mirosław Bednarek,
Regional Business Director, prezes Matexi Polska
Dobrze, że po miesiącach oczekiwania wreszcie poznaliśmy wstępne plany resortu dotyczące wsparcia mieszkalnictwa w naszym kraju. Każdy program, który przybliża potrzebujących do posiadania własnego lokum, zasługuje na uznanie. Cieszy również fakt, że środki zostaną przeznaczone na budownictwo komunalne i społeczne oraz wsparcie zakupu mieszkań z rynku wtórnego. Szkoda, że z pomocy państwa wyłączone zostały osoby pragnące kupić nowe mieszkania. Ograniczy to wybór kupujących oraz dostęp do nowoczesnych lokali. Warto pamiętać, że nowe inwestycje spełniają najwyższe standardy efektywności energetycznej i jakości budownictwa, co ma kluczowe znaczenie dla komfortu i kosztów utrzymania mieszkań w długim terminie. Wyłączenie rynku pierwotnego z programu rządowego może natomiast paradoksalnie zwiększyć popyt na nowe mieszkania. Potencjalni nabywcy, którzy dotąd zwlekali z decyzją o zakupie, właśnie otrzymali sygnał, że nie ma już na co czekać. Mogą teraz skorzystać ze stabilizacji cen na rynku pierwotnym, poszukiwać okazji i negocjować rabaty.
Zbigniew Juroszek,
prezes zarządu Atal
Nie widzimy w tym programie korzyści dla gospodarki w szerszym ujęciu. Nie wspiera produkcji, nie sprzyja kreacji nowych miejsc pracy i nie przysporzy dochodów budżetowi państwa. Zapowiedź wyłączenia z programu rynku pierwotnego można uznać za zaskakującą, ze względu na strukturę produkcji mieszkaniowej w Polsce, w której deweloperzy od lat mają ponad 90 proc. udział w segmencie budownictwa wielorodzinnego. Ograniczenie programu do rynku wtórnego promuje starszą substancję mieszkaniową, mniej atrakcyjną pod względem technicznym i mniej efektywną energetycznie. Ponadto, może spowodować wzrost cen w mniejszych miastach. Na rynki w dużych aglomeracjach, gdzie działają czołowi deweloperzy, będzie miał natomiast ograniczony wpływ ze względu na zaproponowane limity cenowe. To wszystko stawia pod znakiem zapytania cele przedstawionego programu i znacząco zawęża grono jego odbiorców oraz dostępną w tych ramach ofertę.
Marcin Michalec,
dyrektor zarządzający, Okam Capital
Wprowadzenie programu ograniczającego wsparcie wyłącznie do rynku wtórnego to duże zaskoczenie i obawiamy się potencjalnych szkód, które ta decyzja może wyrządzić na rynku. Po pierwsze, założone limity cenowe zmuszą do kupowania mieszkań zlokalizowanych na peryferiach lub znajdujących się w złym stanie technicznym, wymagających dużych nakładów na remonty. Utrzymanie takich mieszkań i wynikające z tego opłaty eksploatacyjne są też często dużo wyższe. Dodatkowo, w mniejszych miastach program może wywołać wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym, skłaniając do ich sztucznego windowania. W małych miastach spodziewamy się także zmniejszenia skali inwestycji i ograniczenia dostępności mieszkań, co nie pomoże w zaspokajaniu polskiego głodu mieszkaniowego. Dalsze zmniejszanie liczby nowych inwestycji nie ominie też zapewne większych ośrodków miejskich. Kolejnym następstwem rządowej decyzji może być upadek małych deweloperów działających w niewielkich miejscowościach, a także wielu firm budowlanych i generalnych wykonawców, którzy jeszcze przed ogłoszeniem zasad programu znajdowali się w tarapatach.
Tomasz Kaleta,
dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
Po długim okresie niepewności pozytywnie oceniamy pojawienie się nowej propozycji rządu dotyczącej wsparcia nabywców mieszkań, ponieważ przyczyni się ona do ograniczenia spekulacji na rynku oraz zmniejszenia niepewności, które dominowały przez ostatni rok. Jednak przy założonych limitach ceny metra kwadratowego program najprawdopodobniej nie będzie miał realnego wpływu na rynek mieszkaniowy. W największych miastach program obejmie marginalną część oferty. W Krakowie jego kryteria spełnia obecnie zaledwie 0,7 proc. lokali, w Warszawie 1 proc. Ponadto, skierowanie wsparcia wyłącznie na rynek wtórny nie przyczyni się do zmniejszenia deficytu mieszkaniowego ani do rozwoju nowoczesnych, energooszczędnych inwestycji.
Katarzyna Ostaszewska-Balcerzak,
Project Manager, Grupo Lar Polska
Wstępne założenia programu Pierwsze klucze są zaskakujące co najmniej z trzech względów. Pierwszy to wsparcie rynku wtórnego z pominięciem pierwotnego, co może prowadzić do wzmożonego obrotu nieruchomościami nie spełniającymi aktualnych standardów, w tym emisyjności. Nie da się również ukryć, zwłaszcza w kontekście rynku warszawskiego, że zakładana cena za mkw. nieruchomości jest trudna do osiągnięcia. Ustawodawca przewidział możliwość podwyższenia tej kwoty, ale pytanie, ile gmin z niej skorzysta, aby nie wspierać ucieczki mieszkańców poza granice miasta. Przy założeniu, że program jest dla osób które potrzebują wsparcia, a więc osób młodych i tych o najniższych dochodach, w tym rodzin kombinacja tych dwóch czynników, tj. stawianie na rynek wtórny w połączeniu z niską ceną, może prowadzić do sytuacji, w której beneficjenci programu zostaną zmuszeni do zakupu nieruchomości w złym stanie technicznym, bez udogodnień (np. wind), wymagających znacznych nakładów czy też po prostu drogich w eksploatacji i położonych na obszarach o słabej infrastrukturze. Trzecie zaskoczenie to wprowadzenie Inwestora Instytucjonalnego, czyli możliwości sprzedaży mieszkań w ramach programu przez TBSy czy SIMy, których rola dotychczas była inna. Najtańsze mieszkania z rynku wtórnego w słabym stanie technicznym, prawdopodobnie bez wind i podłączenia do pełnej infrastruktury miejskiej zyskają. Wzrośnie ich popularności oraz ceny, do takich poziomów, że wiele osób, które mogły być dotychczas nimi zainteresowane zwróci się w stronę rynku pierwotnego. Nawet tańsze mieszkanie, zbudowane na obrzeżach miasta będzie bardziej przyszłościowe w kontekście późniejszych nakładów, a także atrakcyjności w przypadku zmiany planów właściciela. Samo wprowadzenie programu, które zakończy niepewność i potencjalne rozważania, czy warto czekać na ofertę i pomoc rządu, również powinno ożywić rynek. Działalność TBS i SIM w kontekście konkurencji dla rynku deweloperskiego można uznać za pomijalną w kontekście skali prowadzonej przez te podmioty działalności.
Paulina Prusiecka,
dyrektor marketingu, członek zarządu w Grupie Konkret
Obecne zaawansowanie prac nad programem rządowego wsparcia jest na zbyt wczesnym etapie, by dokonywać jego oceny. Pojawia się więcej pytań, niż odpowiedzi. Poczekajmy na gotową ustawę. Już teraz natomiast widać intencje ustawodawcy, który zdecydowanie swoimi działaniami chce wesprzeć tą część społeczeństwa, której nie stać i może nigdy nie będzie stać na zakup własnego M. Chodzi tu o zapewnienie finansowania m.in. dla mieszkalnictwa komunalnego. W przypadku programu Pierwsze klucze zapowiadane ograniczenia, co do zakupu nieruchomości tylko i wyłącznie na rynku wtórnym, czy w określonych ramach cenowych, mogą w niewielkim stopniu wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Nie mówimy tego jako przedstawiciel branży deweloperskiej, w którego ukierunkowane są zmiany w podejściu do polityki mieszkaniowej. Zwyczajnie takie podejście nie wpłynie pozytywnie na zwiększenie zasobów mieszkaniowych, a jedynie ureguluje obrót tym, co zostało wybudowane. Co za tym idzie klienci, którzy będą chcieli skorzystać z rządowego wsparcia na zakup pierwszego M nie będą mieli dostępu do mieszkań wykonanych w najnowszych technologiach i najbardziej efektywnych energetycznie. Należy też zadać sobie pytanie, jak program wpłynie na ceny nieruchomości na rynku wtórnym i czy zwyczajnie ich nie podbije? Natomiast z punktu widzenia klientów, którzy są zdecydowani na zakup własnego mieszkania, kluczowa jest poprawa dostępności kredytów, a co za tym idzie wysokości stóp procentowych. I tak pewnie w obliczu braku dopłat do kredytów ze strony państwa, będą oni musieli zrewidować swoje podejście do wyboru nieruchomości i wybrać mieszkania położone z dala od miasta albo o nieco niższym metrażu.
Zuzanna Należyta,
dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Jest to kolejna ingerencja w rynek, która może zaburzać równowagę. Szczęśliwie, limity cenowe sprawią, że w dużych miastach program nie będzie miał żadnego wpływu na sprzedaż. Oferta mieszkań do 11 tys. zł/mkw. stanowi około 2,5 proc. wystawionych na sprzedaż mieszkań, z czego wiele dotyczy mieszkań powyżej 70 mkw. Nadal nie ma pomysłu na zwiększenie dostępności mieszkań.
Witold Kikolski,
członek zarządu MS Waryński Development S.A.
Program Pierwsze klucze to krok w dobrą stronę, jednak warto rozważyć jego rozszerzenie o lokale z rynku pierwotnego. Liczba nieruchomości na rynku wtórnym jest ograniczona, a popyt na nowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach zawsze będzie. Rozszerzenie programu mogłoby zwiększyć podaż mieszkań i wesprzeć rozwój budownictwa mieszkaniowego, lepiej odpowiadając na potrzeby osób szukających nowych nieruchomości. Program mógłby także przyczynić się do poprawy jakości mieszkań, zwłaszcza pod kątem energooszczędności i nowoczesnych rozwiązań. Włączenie rynku pierwotnego zwiększyłoby dostępność mieszkań dla szerszej grupy nabywców, a także pomogłoby w rozwoju lokalnych rynków nieruchomości, co byłoby korzystne zarówno dla inwestorów, jak i przyszłych właścicieli mieszkań.
Anita Makowska,
Starszy Analityk Biznesu w Archicom
Wstępne założenia programu Pierwsze klucze ograniczające jego działanie wyłącznie do rynku wtórnego oraz mieszkań w cenie do 10-11 tys. zł za mkw. budzą pewne wątpliwości, jeśli chodzi o skuteczność odpowiedzi na wyzwania rynku. W praktyce dostępność takich lokali będzie możliwa głównie w mniejszych miejscowościach i na peryferiach dużych miast, co oznacza, że beneficjentami programu nie będą mieszkańcy aglomeracji, gdzie potrzeby mieszkaniowe są największe. Program kierowany jest do osób, które mogą zaciągnąć kredyt, ale niekoniecznie do tych, które mają największy problem z dostępem do mieszkań, czyli osób o niskich dochodach, wykluczonych z rynku kredytowego. Ograniczenie wsparcia do rynku wtórnego, zamiast objęcia nim także nowego budownictwa, nie wpłynie na wzrost podaży, co w dłuższej perspektywie nie rozwiąże problemu niedoboru mieszkań. Deweloperzy, nieobjęci programem, nie będą wobec tego zwiększać oferty, a brak impulsu inwestycyjnego osłabi także sektor budowlany. Z punktu widzenia rynku, program może przynieść krótkotrwały wzrost popytu na mieszkania tańsze, co w ograniczonej ofercie doprowadzi do wzrostu cen. Korzyścią może być ułatwienie zakupu lokali osobom, które planowały transakcję, ale potrzebowały impulsu, jednak wpływ programu na strukturalne problemy mieszkaniowe będzie ograniczony.
Damian Tomasik,
prezes zarządu Alter Investment
Wstępne założenia programu Pierwsze klucze budzą wiele wątpliwości, co do jego realnego wpływu na rynek mieszkaniowy. Skierowanie wsparcia wyłącznie na rynek wtórny, bez jednoczesnego pobudzania nowego budownictwa, ogranicza jego skuteczność i może prowadzić do marginalnych efektów. Po pierwsze, program pomija kluczowy problem polskiego rynku mieszkaniowego, czyli brak wystarczającej podaży nowych lokali. Zamiast wspierać rozwój budownictwa i zwiększać liczbę dostępnych mieszkań, może doprowadzić do wzrostu cen na rynku wtórnym, co jeszcze bardziej utrudni dostęp do nieruchomości dla osób o niższych dochodach. Po drugie, kryteria cenowe w wysokości 10-11 tys. zł za mkw. mogą być całkowicie nieadekwatne do realiów rynkowych w największych miastach, zwłaszcza w takich lokalizacjach jak Gdańsk. Przy obecnych cenach znalezienie mieszkania jedno lub dwupokojowego w tym przedziale może okazać się praktycznie niemożliwe. Oznacza to, że ci, którzy najbardziej potrzebują wsparcia, w rzeczywistości nie będą mogli z niego skorzystać. Podsumowując, Pierwsze klucze w obecnym kształcie wydaje się rozwiązaniem o bardzo ograniczonym wpływie na rynek. Bez mechanizmów wspierających budownictwo i dostosowania limitów cenowych do rzeczywistych warunków lokalnych, program nie będzie miał istotnego znaczenia dla poprawy sytuacji mieszkaniowej w Polsce.
Eyal Keltsh,
prezes zarządu Robyg i Vantage
Bez szczegółowych informacji o tym, które lokalizacje obejmie program Pierwsze klucze, można przypuszczać, że będzie koncentrować się na mniejszych miastach i obrzeżach dużych aglomeracji, gdzie ceny używanych mieszkań mogą być niższe. Możliwość uzyskania dofinansowania na mieszkania w cenach 10-11 tys. zł/mkw. w najbardziej popularnych lokalizacjach może być ograniczona, co może sprawić, że program nie będzie miał równie dużego wpływu w centralnych częściach największych miast. Natomiast w mniejszych miastach i na przedmieściach większych ośrodków, gdzie ceny mieszkań są znacznie niższe, takie wsparcie może okazać się bardziej dostępne i skuteczne w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób z niższymi dochodami. Jednym z głównych ograniczeń tego programu jest to, że nie wspiera bezpośrednio rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Program jest ukierunkowany na rynek wtórny (mieszkania używane), a nie na wspieranie budowy nowych mieszkań. Jeśli program nie będzie wspierał rozwoju nowych inwestycji, rynek nieruchomości w Polsce wciąż będzie borykał się z problemami związanymi z niewystarczającą liczbą nowych mieszkań. Z tego względu program Pierwsze klucze może pełnić raczej funkcję doraźną, skierowaną na poprawienie sytuacji na rynku wtórnym, ale nie rozwiąże długoterminowych problemów z dostępnością mieszkań. W związku z tym jego wpływ na rynek nieruchomości w Polsce może być ograniczony, a jego skuteczność będzie zależała od lokalizacji i szczegółowych założeń dotyczących finansowania.
Andrzej Gutowski,
Dyrektor Sprzedaży Ronson Development
Program Pierwsze klucze prawdopodobnie nie wywrze istotnego wpływu na rynek nieruchomości w dużych miastach. Ustalony limit cenowy na poziomie 11 tys. zł/mkw. jest niższy od średnich cen mieszkań w największych aglomeracjach, gdzie koncentruje się działalność deweloperów. W związku z tym program obejmie głównie mniejsze miasta oraz tereny podmiejskie i to tam może zaistnieć ryzyko ewentualnego wzrostu cen do wysokości ustalonych limitów. Jednym z możliwych skutków wprowadzenia programu może być przyspieszenie decyzji zakupowych przez osoby, które wcześniej liczyły na możliwość nabycia mieszkania od dewelopera w ramach programu. Gdy okaże się, że taka opcja nie jest dostępna, mogą szybciej zdecydować się na zakup na standardowych warunkach. Jednak ogólny wpływ programu na rynek pozostanie niewielki.
Łukasz Šedovič,
Sales Director w Trust Investment S.A.
Limit cenowy w wysokości 10-11 tys. zł za mkw. budzi wątpliwości, w wielu miastach, zwłaszcza tych droższych, wybór mieszkań w tej cenie jest mocno ograniczony. W efekcie takich założeń możemy spodziewać się sztucznego podnoszenia cen ofertowych do poziomu limitów, co paradoksalnie utrudni zakup tych mieszkań. Sama idea programu jest słuszna, ponieważ przy ograniczeniu dopłat dla osób z wysokimi zarobkami, pomoc powinna trafić tam, gdzie jest najbardziej potrzebna. Mimo to jednak bez uwzględnienia nowych mieszkań popyt będzie przewyższał podaż, co napędzi wzrost cen w tym segmencie.
Mariusz Gajżewski,
Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland
Program Pierwsze klucze może poprawić dostępność mieszkań, ale jego wpływ na rynek pierwotny będzie ograniczony przez co nie przyczyni się do rozwoju nowego budownictwa. Założenie to obejmuje wyłącznie rynek wtórny, co zapewne pomoże w jego aktywizacji i zwiększeniu mobilności mieszkaniowej. Jednak wstępne założenia wskazują na wsparcie w lokalizacjach, gdzie ceny mieszkań mieszczą się w określonych limitach. Oznacza to, że w największych miastach jego zastosowanie może być niewielkie. Długoterminowo kluczowe będzie wypracowanie rozwiązania łączącego wsparcie dla kupujących z inwestycjami w nowe mieszkania, co wpłynie na większą stabilność rynku.
Źródło informacji i zdjęcia: materiały prasowe.
rynek mieszkaniowy, program Pierwsze klucze,
