Łagodna polityka monetarna prowadzona w ostatnich latach przez NBP sprzyjała posiadaczom kredytów. Wraz z obniżką stóp procentowych zmniejszyły się także spłacane przez nich raty. Jednak odwrócenie trendu związane z rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp spowoduje gwałtowny wzrost wysokości spłacanych rat. Tak jak się stało na przełomie ubiegłego roku w Rosji. Dziś tamtejsi kredytobiorcy płacą nawet 2,5-krotnie wyższe raty kredytowe niż rok temu. Zgłoszony przez PO projekt przewalutowania kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich (z uwzględnieniem senackich poprawek) ostatecznie nie trafił do Sejmu, ale PiS obiecuje podjąć ten temat i zaproponować własne rozwiązania. Spora część kredytobiorców liczy więc, że rządowy projekt ulży ich portfelom. Inwestorzy obawiają się natomiast kosztów związanych z przewalutowaniem, które będą musiały ponieść banki. W ciągu niespełna dwóch tygodni po ogłoszeniu wyników wyborów branżowy indeks WIG-Banki stracił na wartości blisko 5 proc.
Raty o jedną trzecią mniejsze niż w 2012 roku
Tymczasem na horyzoncie pojawia się dużo poważniejszy czynnik ryzyka kredytowego. Jest nim wzrost stóp procentowych. Podstawowa stopa referencyjna NBP znajduje się obecnie na rekordowo niskim poziomie i wynosi zaledwie 1,5 proc. rocznie. Beneficjentami łagodnej polityki monetarnej są przede wszystkim osoby posiadające długoterminowe kredyty hipoteczne. Dzięki niskim stopom wysokość spłacanych rat w ostatnim czasie systematycznie malała. Niestety, w przypadku odwrócenia się trendu i rozpoczęcia cyklu podwyżek (a taki ruch ze strony Rady Polityki Pieniężnej może wywołać m.in. rosnący poziom inflacji w naszym kraju lub wysokie tempo wzrostu gospodarczego) posiadacze hipotek będą szczególnie obciążeni spłacaniem rosnących rat.
Jak wynika z raportu opublikowanego przez Związek Banków Polskich, liczba czynnych umów kredytowych (zaciągniętych kredytów hipotecznych) w II kwartale 2015 roku wyniosła ponad 1,94 mln, a ich łączna wysokość to aż 374 mld zł. Zdecydowaną większość z zaciągniętych zobowiązań stanowią kredyty złotówkowe. Według zestawienia ZBP właściciele kredytów hipotecznych średnio pożyczyli 210 tys. zł, które będą spłacać przez 30 lat.
Jeśli przyjmiemy, że marża banku to 1,5 proc., a stawka WIBOR 3M (stanowiąca podstawę do ustalenia wysokości raty) znajduje się na poziomie 1,7 proc., przy stałych ratach, tzn. tej samej wysokości, przeciętny posiadacz kredytu co miesiąc przelewa do banku kwotę równą 908,20 zł. Prawie jedną trzecią mniej niż jeszcze w połowie 2012 roku, kiedy wysokość przeciętnej raty wynosiła aż 1300 zł.
Zauważmy, jak duży wpływ na wysokość zobowiązań mają nawet niewielkie zmiany stóp procentowych NBP. W ciągu ostatnich trzech lat ich wysokość spadła zaledwie o 3,25 punktu procentowego (z poziomu 4,75 proc. do 1,5 proc.). Mimo niewielkiego spadku wpłynęło to jednak na znaczne zmniejszenie rat kredyto-wych. Wynika to z tzw. duration, czyli wrażliwości ceny instrumentu podstawowego (w naszym przypadku kredytu hipotecznego) na zmiany wartości stopy procentowej. Im dłuższy okres kredytowania, tym większy wpływ stóp procentowych na wysokość rat. Jeśli więc Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się podnieść koszt pieniądza do poziomu sprzed trzech lat, zadłużeni odczują to bardzo mocno. Ryzyko jest tym większe, że obecnie pole do ewentualnych obniżek stóp jest bardzo ograniczone. Przykład Szwajcarii pokazuje co prawda, że ich poziom może być utrzymany na niskim bądź nawet ujemnym poziomie przez bardzo długi czas, jednak jest to szczególny przypadek. Helweci zmagają się bowiem z gwałtownym napływem kapitału zagranicznego. Ujemne stopy mają za zadanie zatrzymać ten strumień.
Tak źle i tak niedobrze
Polska gospodarka w dalszym ciągu uważana jest za rynek rozwijający się. Stawia nas to w dość kłopotliwym położeniu. W przypadku korzystnej koniunktury RPP będzie starała się zapobiegać przegrzaniu koniunktury, podnosząc stopy procentowe. W latach 2006–2007, kiedy wzrost PKB w naszym kraju przekraczał 6 proc. rocznie, stopy znajdowały się na poziomie 4–5 proc. (w 2008 roku zostały podniesione nawet do 6 proc.).
Natomiast ewentualny kryzys, którego przyczyną mogą być np. kłopoty chińskiej gospodarki, wywoła gwałtowny odpływ kapitału zagranicznego. Aby powstrzymać ten trend, też będzie trzeba podnieść stopy. Za każdym razem zmiana uderzy w kredytobiorców.
Wzrost hipoteki o 150 proc.?
W ubiegłym roku w Rosji bank centralny w ciągu zaledwie ośmiu miesięcy podniósł koszt pieniądza z 5 proc. do ponad 15 proc. Raty rosyjskich posiadaczy hipotek wzrosły z tego powodu o prawie 150 proc.! Choć Polska pod względem politycznym czy gospodarczym wydaje się być o wiele bardziej stabilna, to lepiej brać pod uwagę i taki scenariusz w naszym kraju. Zmniejszenie ryzyka kredytowego możliwe jest między innymi przy wykorzystaniu instrumentów notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Jest to jednak opcja rekomendowana jedynie dla zaawansowanych inwestorów lub osób korzystających z pomocy doradcy inwestycyjnego czy maklera. Polega bowiem na kupnie kontraktów terminowych, których wartość zależy od wysokości stóp procentowych.
W przypadku ich wzrostu wysokość płaconych rat co prawda ulegnie zwiększeniu, jednak różnicę zrekompensuje nam zysk osiągnięty w transakcji giełdowej. Jednak w przypadku obniżek stóp narażeni będziemy na stratę kapitałową, której wysokość równa będzie sumie „zaoszczędzonych” odsetek od kredytu.