Aby wynajmować lokale, budynki nie trzeba prowadzić działalności gospodarczej. Każdy właściciel nieruchomości może skorzystać z tzw. najmu prywatnego. To oddzielne źródło przychodów, od którego zobowiązani jesteśmy płacić podatek. Przychód uzyskany z najmu może być opodatkowany na zasadach ogólnych według skali podatkowej bądź w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Wybór formy opodatkowania przychodów z najmu zależy od podatnika. Jednak gdy wybiera formę zryczałtowaną, musi powiadomić o tym fakcie urząd skarbowy.
Różne źródła przychodu
To, czy najem jest działalnością gospodarczą, czy też najmem prywatnym, nie zależy od liczby wynajmowanych lokali, lecz od charakteru zawartych umów najmu. W przypadku gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, to ten najem traktowany jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza. Dotyczy to sytuacji, gdy osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą i nieruchomość wykorzystywana w działalności jest również oddawana w najem. Natomiast jeżeli przedmiotem najmu są składniki prywatnego majątku, wówczas bez względu na ich liczbę można uznać, że przychód z najmu powstaje z odrębnego źródła, tj. z najmu. Dotyczy to sytuacji, gdy osoba fizyczna jest np. właścicielem kilku lokali mieszkalnych, które są jej własnością prywatną i nie są przeznaczone do prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Wówczas przychód z najmu takich lokali będzie właśnie przychodem z najmu, a nie z działalności.
Od czego najemca płaci podatek
Przychód uzyskiwany przez osobę fizyczną z najmu nieruchomości prywatnych podlega opodatkowaniu. Podatnik może wybrać opodatkowanie tego przychodu w formie ogólnej bądź w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Na wybór istotny wpływ ma to, jak wysokie koszty podatnik ponosi z tytułu wynajmowanej nieruchomości. Przychodem z najmu prywatnego są otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika pieniądze oraz świadczenia w naturze. Przychód z tego tytułu powstaje w momencie faktycznego otrzymania zapłaty. Inaczej jest w przypadku przychodów z działalności gospodarczej, są to bowiem przychody należne, choćby nie zostały otrzymane.
PRZYKŁAD
Podatnik wynajął mieszkanie na podstawie umowy najmu 1 stycznia 2015 r. na rok. Z umowy najmu wynika, że czynsz wynosi 1500 zł za miesiąc, a termin jego zapłaty za dany miesiąc przypada na piąty dzień danego miesiąca. Od stycznia do września 2015 roku najemca płacił regularnie, czynsz więc był przychodem w każdym z tych miesięcy. Jednak za październik 2015 roku najemca zapłacił dopiero w listopadzie. A zatem przychód z czynszu za październik powstanie dopiero w miesiącu zapłaty, tj. w listopadzie. A zaliczkę na podatek dochodowy od tego przychodu trzeba zapłacić w grudniu.
Do przychodów z najmu prywatnego nie zalicza się ponoszonych przez najemcę opłat eksploatacyjnych za tzw. media, w tym m.in. opłaty za wodę i ścieki, gaz, energię, wywóz śmieci itp. Jednak z umowy najmu powinno jasno wynikać, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia tych opłat. Do przychodów wynajmującego nie zalicza się także kaucji zwrotnej pobranej dla zabezpieczenia wykonania umowy. Jeżeli jednak wynajmujący zatrzyma w całości lub w części kaucję, wówczas powinna ona zostać uznana przez niego za przychód z najmu. Umowa najmu powinna określać moment, w którym kaucja podlega zwrotowi lub kiedy może zostać zatrzymana i stanie się przychodem wy-najmującego.
Najem na zasadach ogólnych
Opodatkowanie przychodu z najmu według zasad ogólnych oznacza opodatkowanie według progresywnej skali podat-kowej 18 proc. lub 32 proc. od dochodu. Należy pamiętać, że w tym przypadku nie ma możliwości stosowania stawki podatku liniowego, tj. 19 proc. Opodatkowania w tej formie podatnik nie musi zgłaszać do urzędu skarbowego, bowiem wynika ona bezpośrednio z przepisów prawa. Opodatkowaniu według skali podatkowej podlega dochód, czyli przychód z najmu pomniejszony o koszty jego uzyskania. Tę formę opodatkowania warto więc wybrać, gdy podatnik ponosi wysokie koszty w związku z wynajmowaną nieruchomością, np. remont, wydatki na odsetki od kredytu na jej zakup itp.
Wydatki zaliczane do kosztów
Wynajmujący do kosztów uzyskania przychodów ma prawo zaliczyć m.in. wydatki ponoszone na remonty i modernizację wynajmowanej nieruchomości. Jeśli z umowy najmu wynika, że wynajmujący ponosi również ze swoich środków opłaty związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości (np. opłaty za media), wówczas są one kosztami uzyskania przychodów u wynajmującego. Ponadto w przypadku najmu lokalu lub domu mieszkalnego wynajmujący często wyposaża go w konieczne sprzęty (np. meble, sprzęt AGD, RTV). Wydatki te wynajmujący może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu bezpośrednio, jeśli ich jednostkowa wartość nie przekracza 3500 zł lub poprzez odpisy amortyzacyjne w przypadku sprzętów o wartości powyżej 3500 zł i przewidywanym okresie używania powyżej roku. Należy pamiętać, że choć osoby, które wybrały opodatkowanie dochodów osiąganych z prywatnego najmu według skali podat-kowej nie muszą prowadzić podatkowej księgi przychodów i rozchodów, to jednak poniesione wydatki muszą być prawidłowo udokumentowane, jeśli mają być kosztem podatkowym. Ponadto, jeśli wydatki w danym roku podatkowym przewyższą uzyskane przychody z najmu, to powstanie wówczas u wynajmującego strata. Ta strata podlega w podatku dochodowym rozliczeniu na zasadach określonych w art. 9 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tymi zasadami, podatnik ma prawo do rozliczenia straty poniesionej z danego źródła przychodów (w tym wypadku z najmu prywatnego) poprzez obniżenie dochodu uzyskanego z tego samego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych. Jednocześnie wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50 proc. kwoty straty. Istotne jest jednak, że rozliczając stratę z najmu w latach następnych można ją rozliczać tylko z dochodami uzyskanymi z tytułu najmu. Nie jest bowiem możliwe rozliczenie jej z dochodami z innego źródła przychodów.
Ryczałt
Przychód z najmu rozliczany w formie ryczałtu ewidencjonowanego mogą wybrać, zarówno osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w ogóle, jak i prowadzące działalność gospodarczą, ale dodatkowo uzyskujące przychody z najmu prywatnego. Wybór tej formy opodatkowania jest opłacalny, jeśli podatnik ponosi niskie koszty z tytułu wynajmowanej nieruchomości. Przychody z najmu podlegają opodatkowaniu według stawki 8,5 proc. Przy opodatkowaniu ryczałtem podstawą opodatkowania jest przychód, który nie pomniejsza się o żadne koszty. A zatem im niższy przychód osiągnie wynajmujący tym mniejszy zapłaci zryczałtowany podatek. Podstawę do ustalenia wysokości przychodu z najmu stanowi zawarta między stronami umowa najmu. Jeśli w tej umowie strony ustalą, że określone wydatki (np. za media) ponosi najemca, to nie są one przychodem po stronie wynajmującego. Wybór rozliczenia przychodu z najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego jest znacznie prostszy od rozliczenia na zasadach ogólnych i nie wymaga prowadzenia ewidencji oraz pozyskiwania dowodów zakupu, bowiem wydatki nie są kosztem. Jednocześnie rozliczanie w ten sposób przychodów z najmu nie ogranicza prawa do skorzystania przez podatnika z preferencyjnego sposobu opodatkowania przewidzianego dla małżonków lub samotnych rodziców z tytułu rozliczenia pozostałych dochodów z innych źródeł, np. ze stosunku pracy, które rozlicza się w odrębnym zeznaniu podatkowym.
Termin składania oświadczenia
Jeśli wynajmujący wybierze rozliczenie najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, powinien powiadomić o tym urząd skarbowy. Jeśli po raz pierwszy będzie tę formę opodatkowania stosował w roku 2016, powyższe oświadczenie musi złożyć do 20 stycznia 2016 r. w urzędzie skarbowym właściwym dla swojego miejsca zamieszkania. Jeśli natomiast podatnik już w 2015 r. stosował tę formę rozliczenia i w 2016 r. chce ją kontynuować, nie musi ponawiać oświadczenia. Podatnik rozliczający się dotąd w formie ryczałtu ewidencjonowanego, który chce zmienić formę rozliczenia na zasady ogólne, również musi zgłosić zmianę do urzędu skarbowego do 20 stycznia 2016 r.
W sytuacji gdy przychód z prywatnego najmu zaczniemy jako osoba fizyczna osiągać w trakcie roku podatkowego, oświadczenie o wyborze ryczałtu ewidencjonowanego należy złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dostaliśmy pierwsze pieniądze.
Zaliczki na podatek i zeznanie roczne
Zarówno zaliczki na podatek dochodowy z tytułu najmu rozliczanego w formie ogólnej, jak i wpłaty na podatek zryczałtowany, wynajmujący powinien sam obliczyć i wpłacać w ciągu roku na rachunek urzędu skarbowego do dnia 20. następnego miesiąca. W przypadku rozliczenia podatku na zasadach ogólnych pierwszą zaliczkę podatnik płaci za miesiąc, w którym dochody z najmu przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku. W roku 2015 jest to kwota 3091 zł. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego podatnik musi wpłacić do 20 stycznia następnego roku. Z obowiązku zapłaty ostatniej zaliczki zwolniony jest jednak podatnik, który przed upływem terminu do jej wpłaty złoży zeznanie i dokona zapłaty podatku. Ostateczne rozliczenie za dany rok podatkowy z najmu opodatkowanego według skali podatkowej następuje w zeznaniu rocznym składanym na PIT-36 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Natomiast w przypadku rozliczania ryczałtu, podatek za grudzień należy wpłacić na konto urzędu skarbowego do 31 stycznia następnego roku. W tym terminie należy też złożyć zeznanie PIT-28.