Zgodnie z przepisami Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, możliwe jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego poprzez obciążenie nieruchomości hipoteką tzn. prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Przedmiotem hipoteki może być także:
1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego
2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Hipoteką może być obciążona także część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w pkt. 1 i 2.
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną (do oznaczonej kwoty), w tym również wierzytelność przyszłą. Zabezpiecza ona także mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
W przypadku hipoteki umownej można także zabezpieczyć kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem. W celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki, to on właśnie zawiera umowę o ustanowienie hipoteki i wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego. Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia. Co istotne, właściciel nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym może, niezależnie od zarzutów, które mu przysługują osobiście przeciwko wierzycielowi hipotecznemu, podnosić zarzuty przysługujące dłużnikowi oraz te, których dłużnik zrzekł się po ustanowieniu hipoteki.
Wpis do księgi wieczystej
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Warto pamiętać, że księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego
3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniu wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek
4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawiera z kolei cztery działy, z których:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
3) trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek
4) czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Przeniesienie wierzytelności hipotecznej
W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka (chyba że przepisy Ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowią inaczej). Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Sama hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Jeśli hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności przysługujących wierzycielowi hipotecznemu, w razie przelewu jednej z nich hipoteka przechodzi na nabywcę proporcjonalnie do wysokości tej wierzytelności w stosunku do sumy wierzytelności zabezpieczonych tą hipoteką, chyba że strony postanowiły inaczej.
Zakres obciążenia hipoteką i ochrona hipoteki
Decydując się na udzielenie tego rodzaju zabezpieczenia, trzeba pamiętać, że hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności. Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Hipoteka nie obejmuje natomiast odłączonych części składowych, które przypadają dzierżawcy, oraz tych, które przypadają użytkownikowi lub mającemu służebność, jeżeli użytkowanie lub służebność mają pierwszeństwo przed hipoteką. Rzeczy, które wskutek zbycia przestały być przynależnościami, są objęte hipoteką do czasu pozostawania ich na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Do chwili zajęcia nieruchomości wierzyciel hipoteczny nie może sprzeciwić się usunięciu jej części składowych lub przynależności, jeżeli właściciel nie narusza przez to zasad prawidłowej gospodarki. Hipoteka obejmuje roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy, jednakże do chwili zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego właściciel może pobierać czynsz. W razie zajęcia nieruchomości zapłata czynszu, dokonana z góry więcej niż za jeden pełny okres płatności przypadającej po zajęciu, nie ma skutku względem wierzyciela hipotecznego, chyba że została ujawniona w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki.
Jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką lub jej część składowa są ubezpieczone, zakład ubezpieczeń może bez zgody wierzyciela hipotecznego zapłacić ubezpieczającemu odszkodowanie w celu pokrycia poniesionych przez niego wydatków na przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego. W takim przypadku zapłata odszkodowania może być dokonywana w ratach płatnych w miarę przywracania nieruchomości do stanu poprzedniego. Zapłata odszkodowania ubezpieczającemu na inne cele niż przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego może nastąpić tylko za zgodą wierzyciela hipotecznego.
W przypadku sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży powinna być im wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.
Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym
W razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą uprawnionego którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Jeśli jednak hipoteka wygasła wskutek egzekucji z nieruchomości, właściciel nieruchomości nie może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym. W razie wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki, właściciel nieruchomości może zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie to zostanie wpisane do księgi wieczystej. Jeżeli nieruchomość stanowiąca przedmiot hipoteki łącznej zostanie zwolniona spod obciążenia, właściciel nieruchomości może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym do wysokości sumy hipoteki.
Warto też wiedzieć, że uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie podlega zajęciu. Ustanowienie hipoteki przymusowej na opróżnionym miejscu nie jest dopuszczalne. Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Hipoteka przymusowa
Hipoteka ta powstaje w szczególny sposób – wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji administracyjnej, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli z dokumentu tego nie wynika wysokość sumy hipoteki, suma hipoteki nie może przewyższać o więcej niż połowę zabezpieczoną wierzytelność wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki.
MICHAŁ KURYŁEK radca prawny
źródło: Eurogospodarka nr 12/2012