Istnieje segment rynku nieruchomości, który zdaje się być zupełnie odporny na wszelkie wahania koniunktury gospodarczej – jest nią ziemia rolna. Przeciętne ceny mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich siedmiu lat obniżyły się o 10–15 proc., a ceny transakcyjne nieruchomości rolnych wzrosły w tym samym czasie ponad dwukrotnie.
Koniunktura niestraszna inwestorom
Ceny ziemi rolnej w Polsce rosną nieprzerwanie od 2004 roku, czyli od momentu wejścia naszego kraju do Unii Europejskiej. Za 1 ha gruntów oferowanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych płacono wówczas średnio zaledwie 4,5 tys. zł. Pięć lat później cena sięgała niemal 15 tys. zł. Rynek dostał niewielkiej zadyszki w momencie wybuchu światowego kryzysu finansowego. W 2009 roku odnotowaliśmy jedynie 2-proc. wzrost cen ziemi. Należy jednak dodać, że w tym samym czasie mieszkania i działki budowlane straciły na wartości blisko 15 proc. Spowolnienie okazało się jednak tylko chwilowe, a rynek już w kolejnym roku kontynuował dynamiczny wzrost. Dziś przeciętne ceny gruntów oferowanych przez ANR przekraczają już 25 tys. zł. Jeszcze lepszy wynik uzyskamy, kiedy uwzględnimy transakcje dokonywane na rynku prywatnym. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w II kwartale 2015 roku za ha gruntów rolnych w naszym kraju płacono przeciętnie aż 37,3 tys. zł.
Najdroższe były parcele położone w województwach kujawsko-pomorskim i wielkopolskim, gdzie ceny transakcyjne wynosiły ponad 50 tys. zł. W przypadku gruntów o dobrej jakości (tj. klasy I, II lub IIIa) należało wyłożyć jeszcze więcej, bo niemal 65 tys. zł za ha. Na drugim biegunie znalazły się natomiast województwa podkarpackie, lubuskie oraz świętokrzyskie, gdzie średnie ceny nie przekroczyły 24 tys. zł.
Dotacja za posiadanie ziemi
Koniunkturę na rynku nieruchomości rolnych nakręcają m.in. unijne dopłaty. Tylko w zeszłym roku z tego tytułu posiadacze gruntów otrzymali blisko 14,5 mld zł. Lista rodzajów dotacji, które mogą otrzymać rolnicy, liczy kilkanaście pozycji. Płatności bezpośrednie przysługują m.in. z tytułu upraw zbóż, posiadania plantacji warzyw, owoców czy hodowli bydła. Jeśli natomiast właściciel ziemi nabył nieruchomość jedynie w celach inwestycyjnych i nie ma zamiaru prowadzić żadnej hodowli ani uprawy, to i tak w dalszym ciągu może liczyć na dość pokaźną subwencję. Dotacje obejmują bowiem również takie pozycje jak jednolita płatność obszarowa (JPO) wynikająca z samego faktu posiadania ziemi. Na liście znajduje się także dodatkowa dopłata dla gruntów o powierzchni od 3 do 30 hektarów. Mało tego – na konto właściciela gruntu trafi także płatność za zazielenienie. Na stronie Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa widnieje nawet informacja, że płatnością z tego tytułu objęci są co do zasady wszyscy rolnicy ubiegający się o unijne dotacje.
Przykładowo – według stawek obowiązujących w 2015 roku posiadacz 10-hektarowego gruntu mógł liczyć na dotację w minimalnej wysokości przynajmniej 2069 euro, co przy kursie wykorzystywanym przez agencję (4,245 euro/zł) dawało kwotę aż 8782 zł.
Atrakcyjne najgorsze grunty
W swoim założeniu dotacje mają przede wszystkim wspierać konkurencyjność europejskich rolników. Jednak wiele osób traktuje je wyłącznie jako element zwiększający rentowność inwestycji w nieruchomość rolną. Z ich punktu widzenia najbardziej atrakcyjne wydają się być działki najgorszej jakości i do tego położone w regionach, gdzie warunki do prowadze-nia działalności rolniczej są najmniej sprzyjające. Wynika to z prostego faktu – takie działki można nabyć najtaniej. Z kolei wysokość unijnych dotacji jest w każdym regionie Polski taka sama. Kupując tanio, uzyskuje się wyższą stopę zwrotu z tytułu samych płatności bezpośrednich oraz szansę, że na ten sam pomysł wpadną także inni inwestorzy, którzy doprowadzą tym samym do wzrostu rynkowych cen ziemi.
Przyglądając się GUS-owskim statystykom, najsensowniejszymi miejscami, które nadają się na tego typu „skok”, wydają są województwa lubelskie oraz świętokrzyskie. Tam średnie ceny gruntów klasy V i VI wynoszą zaledwie 15–16 tys. zł, a przeglądając oferty lokalnych oddziałów ANR wciąż możemy jeszcze trafić na przetargi, gdzie cena wywoławcza wynosi poniżej 10 tys. złotych za hektar. Przy tak niskich cenach zwrot jedynie z samych unijnych dotacji wynosi od 5 do nawet 8 proc. rocznie. Stanowi to bardzo atrakcyjną alternatywę, chociażby dla lokat bankowych czy przychodów z najmu mieszkań. Te w największych polskich miastach zamykają się w przedziale pomiędzy 3 a 5 proc. rocznie. Do tego mówimy o rynku, który już od przeszło dekady wykazuje stałą tendencję wzrostową – oprócz unijnych dotacji (zagwarantowanych przynajmniej do 2020 roku) dodatkowym elementem zysku jest potencjalnie wyższa cena, którą otrzymamy w momencie sprzedaży.
Zmierzch eldorado
Od 1 maja 2016 roku polski rynek ziemi rolnej miał zostać uwolniony. Oznaczało to możliwość nabywania gruntów, także przez inwestorów z zagranicy. Budziło to nadzieje, że napływ chętnych z innych państw pozwoli na dalszy wzrost cen. Tak się jednak nie stanie. Do konsultacji społecznych już trafił projekt ustawy o ustroju rolnym. Nowe przepisy, które mają wejść w życie z początkiem maja, praktycznie zamkną możliwość nabywania ziemi nie tylko inwestorom z zagranicy, ale także wszystkim innym osobom, które nie są rolnikami. Co gorsza – przez najbliższych pięć lat obrót państwową ziemią zostanie całkowicie zamrożony, a jedyną możliwością pozostanie dzierżawa gruntów. Prawo do tego będą posiadać jednak wyłącznie osoby ze statusem rolnika.
Projekt ustawy jasno definiuje przy tym, że za rolnika uważana będzie osoba gospodarująca na obszarze do 300 hektarów, uzyskująca minimum 25 proc. dochodów z tytułu prowadzenia upraw czy hodowli oraz mieszkająca w danej gminie od co najmniej pięciu lat. Ograniczeniom podlegać mają także transakcje dokonywane pomiędzy osobami prywatnymi. Jeśli rolnik nabędzie gospodarstwo od innego rolnika, to nie będzie mógł sprzedać go przez następnych 10 lat. Natomiast handel pomiędzy osobami pozbawionymi rolniczego statusu będzie podlegał ścisłemu nadzorowi ze strony ANR. W praktyce więc uzyskanie zgody z ANR będzie dawało jedyną możliwość, aby prywatny inwestor mógł wejść w posiadanie nieruchomości rolnej. Władze tłumaczą, że te działania podyktowane są przede wszystkim troską o polski sektor rolniczy. W domyśle ustawa ma zatrzymać napływ kapitału spekulacyjnego – głównie z zagranicy. Strona rządowa podkreśla przy tym nierówne możliwości nabywcze polskich rolników w porównaniu z m.in. inwestorami z Niemiec czy Danii. Ci dysponują bowiem przeciętnie znacznie wyższymi zasobami kapitału.
Drożej w Niemczech, ale we Francji taniej
Wejście ustawy w życie niemal całkowicie zamrozi handel ziemią rolną. Z rynku znikną nie tylko osoby o spekulacyjnym nastawieniu, ale także zamożni rolnicy. Pojedynczy właściciel ziemski będzie mógł posiadać maksymalnie 300 hektarów gruntu. Ograniczenie to ma wesprzeć niewielkie gospodarstwa rodzinne oraz uniemożliwić tworzenie latyfundiów. Problem prawdopodobnie będą mieli również ludzie, którzy chcieliby porzucić miejski tryb życia i osiedlić się na wsi. Od maja będą musieli przekonać do swoich planów także przedstawiciela ANR. Jeśli im się to nie uda, nie będą mogli zakupić wymarzonego gruntu. Niższy popyt najprawdopodobniej spowoduje też spadek cen transakcyjnych.
Wpływ państwowych regulacji na kondycję rynku nieruchomości rolnych widoczny jest chociażby na przykładzie Francji, gdzie silna protekcja skutecznie blokuje napływ kapitału i niekorzystnie wpływa na poziom cen. Według danych Eurostatu przeciętna wartość hektara ziemi na tamtejszym rynku wynosiła w 2014 roku niespełna 5,5 tys. euro, czyli o ponad 15 proc. mniej niż w Polsce. Tymczasem w państwach sąsiadujących z Francją, we Włoszech, Niemczech czy Belgii ceny gruntów były aż trzy do nawet sześciu razy wyższe. Tam jednak obrót ziemią nie podlega tak restrykcyjnym kontrolom, jakie planuje się w Polsce.
Jeśli chodzi o cenę ziemi rolnej we wschodniej części Europy, Polska jest zdecydowanym liderem. W Czechach, Słowacji czy na Węgrzech, gdzie warunki do gospodarowania są zbliżone (wszystkie wymienione kraje mają wskaźnik produktywności na poziomie 1,2–1,6 tys. euro z ha), ziemia jest od 40 do nawet 70 proc. tańsza niż u nas. Jeszcze taniej jest w krajach bałtyckich – na Litwie, Łotwie i w Estonii, gdzie hektar dobrego gruntu kupić można już za niespełna 1,5 tys. euro. Natomiast najdrożej w Europie za ziemię płaci się w Holandii i na Malcie. Powodem jest oczywiście mała dostępność, ale także blisko ośmiokrotnie większa produktywność tamtejszych nieruchomości rolnych (to znaczy przynoszą plony, które na lokalnym rynku warte są więcej niż u nas nasze).
Choć protekcjonizm obecnych władz jest po części uzasadniony, to z dużym prawdopodobieństwem doprowadzi on do spadku cen rolnych w Polsce. Moim zdaniem korzystniejsze zarówno dla samych rolników, jak i całej gospodarki, byłoby pozostawienie swobody w obrocie ziemią. Posiadane grunty zazwyczaj są bowiem najważniejszym składnikiem majątku rolników. W wielu przypadkach stanowią także gwarancję dla udzielonych kredytów czy pożyczek, które służą np. do inwestycji w maszyny i urządzenia rolne. Sprzedaż gruntów z kolei stymuluje kolejne gałęzie gospodarki i wspiera panującą koniunkturę – z pożytkiem dla nas wszystkich.
Artykuł pochodzi z nr 3/2016 Eurogospodarki