Polacy wolą mieszkać na swoim. Każdy dąży do kupienia własnego mieszkania, a Pan namawia do dorabiania się na wynajmie.
Jestem właścicielem mieszkania przy Alei Stanów Zjednoczonych w Warszawie. Spłonął most, tysiące kierowców stoją w korkach, by przejechać na drugą stronę Wisły. Jestem przekonany, że gdybyśmy mieli większy odsetek ludzi wynajmujących mieszkania, to wiele osób przeniosłoby się z Pragi-Południe i wróciło po remoncie. Inwestując w mieszkania, trzeba brać pod uwagę funkcjonujący stereotyp. W Polsce posiadanie własnego mieszkania jest postrzegane jako synonim sukcesu życiowego, a wynajmowanie w kontraście jako synonim nieudacznictwa. Ja sam niedawno mieszkałem w cudzym mieszkaniu, chociaż sam posiadam ich wiele na wynajem. Co więcej, moim docelowym planem jest wynajmowanie mieszkania, bo to daje większą wolność. Mogę mieszkać pół roku na Mokotowie, potem na Żoliborzu, Saskiej Kępie, następnie we Wrocławiu, Tarnowie, Lidzbarku Warmińskim lub przenieść się do Drezna czy Montrealu.
Dlatego postawił Pan na najem mieszkań?
To najstarsze i najpewniejsze źródło pasywnego dochodu. Trudno sobie nawet wyobrazić, byśmy kiedykolwiek cofnęli się do jaskiń, zamieszkali pod wodą czy na innej planecie. Najem nieruchomości jest też najbardziej dostępny. Do napisania przeboju potrzebny jest talent i szczęście, a jeszcze więcej trzeba go do wygrania w lotka, natomiast nieruchomości są dostępne dla każdego. W Polsce mamy 13 mln mieszkań, kolejne powstają. By zająć się najmem, wystarczy trochę wiedzy, systematyczności, konsekwencji, wytrwałości.
Pan nie tylko zajął się najmem, ale w niecałe 20 lat osiągnął wolność finansową. Skąd wziął się ten pomysł na życie?
Jestem w połowie Kenijczykiem. Gdy miałem 12 lat, byłem w Kenii na wakacjach, odwiedzałem rodzinę. To były lata 70. Nie było Internetu, ludzi się odwiedzało. Jeździliśmy do domów naszych krewnych. Pewnego wieczoru, gdy wracaliśmy z jednej z takich wizyt, tata pokazał mi pewien dom, mówiąc: „Widzisz? To dom wujka Muriuki”. Byłem zdziwiony, przecież dzień wcześniej u niego byliśmy w zupełnie innej części miasta. Zapytałem: „Jakiego wujka Muriuki?”.  Tata: „Przecież masz jednego”. Nic nie rozumiałem. Tata wyjaśnił mi, że jego brat ma kilka domów na wynajem. My przyjechaliśmy z komunistycznej Polski i ciężko było mi to zrozumieć. U nas mieszkania były dobrem luksusowym, czekało się na nie długie lata. Stwierdziłem tylko, że to dobry pomysł na życie, ale byłem zbyt młody, by coś z tym zrobić. Powróciłem do tego pomysłu, kiedy miałem już dosyć zimy. Pomyślałem, że muszę tak jak bociany zimować w tropikach. Pojawił się problem, skąd wziąć pieniądze na takie półroczne wyjazdy oraz gdzie pracować przez pół roku, gdy będę w Polsce. Wtedy wróciłem do patentu mojego wujka.
Jak Pan zaczął?
Cztery lata zbierałem środki na pierwsze mieszkanie. Kupiłem je w 1998 roku. Wtedy nie było jeszcze kredytów hipotecznych, więc kupowałem za gotówkę. Jak tylko się pojawiły kredyty hipoteczne, to zaciągnąłem kilka, by budować mój portfel mieszkań.
Musiał Pan żyć bardzo skromnie…
Umiejętność życia poniżej swoich możliwości finansowych nie oznacza, że trzeba dziadować. Nie musimy wszystkiego poświęcać idei wolności finansowej. Kupując mieszkania na wynajem, jednocześnie podróżowałem, bo to jest moja prawdziwa pasja. Odwiedziłem wszystkie kraje na świecie, co też całkiem sporo kosztowało, pewnie mógłbym za to kupić kilka kawalerek więcej. Ale nie o to chodzi w życiu.
Wystarczy systematycznie się bogacić?
Inwestować można na dwa sposoby, mamy  bardzo małą świadomość różnic miedzy bogaceniem się a dążeniem do wolności finansowej. W ramach tej drugiej koncepcji stawiam sobie cel – chce mieć w ciągu 15–20 lat dziesięć kawalerek, które w tym czasie spłacę. I tak – jak kupię jedną kawalerkę, to mam 10 proc. planu, drugą – 20 proc. itd. To bardzo precyzyjny mechanizm, który daje zachętę i motywację, bo każda kawalerka przybliża do celu. A co to znaczy być bogatym? To definiuje społeczeństwo. Nie wiadomo tego do końca, dlatego wszyscy się ścigają. Do bogacenia i wolności finansowej prowadzą dwie różne drogi, trzeba się zdecydować, jak chcemy realizować swoje ambicje finansowe. Namawiam do świadomego wyboru. Uważam, że droga do wolności finansowej jest o wiele bardziej pod naszą kontrolą i w zasięgu każdego. Jeśli chcemy osiągnąć wolność finansową, z nikim się nie ścigamy, dążymy tylko do wyznaczonego celu. Ja propaguję tę ideę m.in. na swoim blogu fridomia.pl, w książkach czy na wykładach.
Ale czy w Polsce jest możliwe, by osoba zarabiająca 2 tys. zł osiągnęła wolność finansową?
Jeśli ktoś zarabia mało, to potrafi żyć skromnie. Żeby mieć 2 tys. zł miesięcznie, wystarczy mieć dwie kawalerki na wynajem. Ludzie dziedziczą mieszkanie po babci i często je sprzedają. Pieniądze wydają. Zarabiając 2 tys. zł, najłatwiej jest wszystko wydać i narzekać. Tak robi większość naszych rodaków. Nikt, kto narzeka, nie jest dziwolągiem. Jest nim ten, kto zarabia 2 tys. zł i nie narzeka. O możliwości oszczędzania decyduje nie to, ile zarabiamy, ale to, ile wydajemy. I czy jesteśmy panem swoich potrzeb, czy ich sługą.
To jak zacząć oszczędzać? Przy 2 tys. jest to bardzo trudne…
Jesteśmy genetycznie zakodowani, by żyć powyżej swoich możliwości finansowych, na pokaz. Jako zwierzęta stadne chcemy być na szczycie hierarchii. Mamy zakodowane, by wspinać się po szczebelkach tej drabiny, a najłatwiej to zdefiniować ilością posiadanych pieniędzy. Przez konsumpcję pokazujemy, ile ich mamy. Kupujemy nowy samochód, markowe ubrania, jedziemy na droższą wycieczkę, mamy większe mieszkanie itp. To są sposoby na sygnalizowanie otoczeniu, gdzie jesteśmy w hierarchii. To efekt myślenia, że osiągniemy szczęście po zakupie czegoś.
A tak nie jest?
Moja recepta jest prosta, ale nie łatwa. Trzeba wybrać poziom życia poniżej swoich możliwości finansowych. Gdy stwierdzimy, że ten poziom konsumpcji nam wystarcza, nadwyżki z kolejnych awansów, odkładamy na wkład do kolejnej inwestycji. Po to, żeby za jakiś czas, gdy uzbieramy wystarczająca liczbę mieszkań, nie musieć już więcej pracować. Przeszedłem na emeryturę w wieku 43 lat. Jestem tak samo szczęśliwy jak wcześniej, ale osiągnąłem wolność finansową. Ona wcale nie jest synonimem szczęścia. To stan, w którym aktywa, a nie my zarabiają na utrzymanie naszego standardu życia.
Od jakiej kwoty można mówić o wolności finansowej?
Każdy sobie ustala ten poziom. Dla osoby, która zarabiała 2 tys. zł, wystarczą dwie kawalerki, dla osoby, która zarabiała 10 tys., pewnie 10 kawalerek. A jeżeli kupuje w innym mieście niż Warszawa, może będzie potrzebowała tych kawalerek 15. To jest bardzo indywidualna sprawa. I to jest właśnie zaleta koncepcji wolności finansowej.
Jakie są wyznaczniki bycia wolnym finansowo?  
Warunek podstawowy to comiesięczne wpływy na konto. Musimy mieć stały przypływ pieniędzy w przewidywanej wysokości, bo co miesiąc ubywa nam ich z konta na utrzymanie standardu życia. Tej gotówki, musi wpływać co najmniej tyle, ile potrzeba nam na utrzymanie, a jej źródłem powinny być pasywa niezależne od aktywności zawodowej. Ostatni warunek to brak kredytów na karku. Możemy mieć strategię kupowania mieszkań na kredyt, ale wolni finansowo będziemy, jak już najemcy pomogą spłacić nasze zadłużenia.
RYNEK NAJMU
Często słyszy się jednak o problemach właścicieli z lokatorami. Jak Pana zdaniem wygląda rynek najmu mieszkań w Polsce?
W tej kwestii jesteśmy 50 lat za Murzynami. W odróżnieniu od rynku najmu powierzchni handlowych czy biurowych, gdzie mamy standardy zachodnioeuropejskie, a nawet lepsze. W mieszkaniówce nie ma standardów, nie ma umów. Albo są słabe. Poza tym język, jakim mówią najemca i właściciel mieszkania, to język histerii, a nie biznesu.  Najemcy są straszni – mówią właściciele, właściciele są okropni – mówią najemcy. Taki stan wojny zamiast rocznej lub kilkuletniej relacji biznesowej.
Pan pacyfikuje to środowisko?
Staram się je cywilizować. Wprowadzam pewne standardy. Z konieczności  założyłem firmę Mzuri, która zajmuje się zarządzaniem najmem, bo takiej firmy w Polsce nie było. Mamy pod opieką ponad 1200 mieszkań. Nie mamy kłopotów, o których się czyta w prasie, że najemca zniszczył mieszkanie, narobił długów w spółdzielni, nie chce się wyprowadzić. Jeśli ktoś ma jedno mieszkanie na wynajem, to po 12 miesiącach zdobywa rok doświadczenia, jeśli my mamy 1200 tych mieszkań na wynajem, to każdego miesiąca zdobywamy 1200 „mieszkaniomiesięcy”, a to jest 100 „mieszkaniolat”  doświadczenia w najmie. Mamy już tak naprawdę aż 3 tysiące lat doświadczenia, a takich sytuacji nigdy nie mieliśmy.
To znaczy, że macie sprawdzony sposób na wynajem?
Po pierwsze, stosujemy selekcje. Nie wynajmujemy mieszkania pierwszemu, który je obejrzy. Pytamy, gdzie kandydat  pracuje, ile zarabia, dlaczego chce zmienić mieszkanie, gdzie mieszkał do tej pory. Prosimy o udowodnienie tego, że stać go na wynajęcie danego mieszkania. Chcemy biznesowo wiedzieć, że ta osoba jest w stanie płacić za wynajem. Potem podpisujemy bardzo precyzyjną umowę, ona jest długa i to jest jej minus, ale za to bardzo klarowna. Opisane są obowiązki stron, co komu wolno, co się stanie w różnych przypadkach, jakie są sankcje w obie strony. Sporządzamy bardzo drobiazgowy protokół zdawczo-odbiorczy. Opis przedpokoju w małej kawalerce zajmuje nawet dwie strony. Są przecież ściany, sufit, podłoga, oświetlenie, włącznik, drzwi, które mają zamki, domofon, listwy przypodłogowe, może jakaś szafka. Opisujemy bardzo dokładnie, zapisujemy wymiary, czy jest jakaś rysa, wgniecenie itp. Mamy termin płatności z góry 3. dnia miesiąca za dany miesiąc. Bardzo szybko reagujemy na brak płatności. Wysyłamy SMS-y z przypomnieniami.
Jesteście wyrozumiali?
Jesteśmy empatyczni, ale nie w taki sposób, że osoba, która jest w tarapatach finansowych, zapłaci za dwa miesiące w przyszłym miesiącu. Tłumaczymy, że jest to wzięcie pożyczki od właściciela mieszkania na 31 dni bez jego zgody, wiedzy, oprocentowania. Niczego. My nie jesteśmy od dawania pożyczek.
Czyli wyrzucacie go z mieszkania?
To jest znowu język histerii. Jak ktoś nie płaci, to staramy się zrozumieć dlaczego. Jeżeli ma kłopot, zwolnili go z pracy, to najlepszym rozwiązaniem będzie przeprowadzka do rodziny lub przyjaciół. Jeśli przez trzy miesiące nie będzie płacił za czynsz, to wcale nie będzie dla niego dobre, bo jak w końcu znajdzie pracę, będzie miał długi. Przeprowadzamy dwie, trzy takie rozmowy miesięcznie i zawsze udaje nam się przekonać do naszego stanowiska. Pomocą komuś nie jest to, żeby się bardziej zadłużał. Jeśli ktoś mieszkał w trzypokojowym mieszkaniu, może się przeprowadzić do kawalerki, wynająć pokój lub pójść na stancję do emerytki. My mamy kaucje, która pozwoli mu pokryć wydatki na mieszkanie na kilka miesięcy. Nie naliczamy kar pomimo zerwania umowy, od razu wypłacamy kaucję, mimo że mamy 30 dni.
Czyli nie ma litości?
Nie zajmujemy się naszym mieszkaniem, ale powierzanym w opiekę, i nie możemy robić prezentów za cudze pieniądze. Nie możemy być dobrymi wujkami za nie swoje pieniądze. Traktujemy najemców z szacunkiem i po partnersku i tego oczekujemy od najemców. Nie jesteśmy zobowiązani im pomagać w trudnych sytuacjach. Od tego są rodzina, przyjaciele. Ewentualnie instytucje finansowe.
Do czego namawia Pan właścicieli mieszkań na wynajem?
Zachęcam, by stworzyli dobre relacje biznesowe z najemcami. Nie powinniśmy ani się z nimi zaprzyjaźniać, ani traktować ich bardzo podejrzliwie, nachodzić, kontrolować. Sprawdźmy ich na początku, a potem dajmy kredyt zaufania.
Czy Mzuri pomaga ludziom osiągać wolność finansową?
Naszym najnowszym projektem jest crowdfunding investing, czyli grupowe inwestowanie. Choć sama idea nie jest nowa, to w tej formule jesteśmy pionierami. Każdy, kto ma choć 10 tys. zł, może objąć udziały w celowej spółce inwestycyjnej, która jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Gdy zbierze się odpowiednia suma, spółka kupi mieszkania, kawalerki, domy albo całe kamienice, które wyremontuje, a potem wynajmie lub sprzeda. Przychody będą dzielone proporcjonalnie do wkładu. Teraz zakładamy już trzecią spółkę. Każda ma inny cel inwestycyjny.
Ile zarobi inwestor, który wrzuci do puli 10 tys. zł?
Z naszych szacunków wynika, że w modelu rentierskim (kupno, remont i wynajem) nie będzie to mniej niż 8 proc. w skali roku, czyli lepiej niż na jakiejkolwiek lokacie. W modelu emerytalnym (kupno, remont, wynajem i reinwestowanie wpływów z najmu przez pierwszych pięć lat) będzie to zwrot dwucyfrowy. Osoba, która ma 10 tys. zł, miałaby trudność, by  zainwestować w kawalerkę na najem. Dzisiaj w Polsce rynek kamienic jest niedowartościowany w porównaniu z rynkiem kawalerek. Jeśli kupi się kamienice z kilkudziesięcioma mieszkaniami, to koszt remontu będzie połową kosztu kupienia tych mieszkań. Jeśli ktoś zainwestuje nawet 10 tys. zł, to ta kwota zachowuje się inwestycyjnie tak jak miliony. Ten zwrot będzie dużo lepszy niż z kupna pojedynczego mieszkania. Jeśli zbierzemy kilkanaście milionów i kupimy 100 mieszkań, to ryzyko, że w którymś miesiącu inwestor nic nie zarobi, jest zerowe, a w przypadku wynajmowania pojedynczego mieszkania to się czasami zdarza, gdy najemca się wyprowadzi. W tej spółce ryzyko inwestycyjne będzie rozproszone.
Ze Sławkiem Muturi rozmawiała Joanna G. Koprowska