Doroczny Briefing Mieszkaniowy wrocławskiego Oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich to okazja do omówienia najbardziej aktualnych wyzwań branży. W obliczu dużego wzrostu cen materiałów budowlanych, który powoduje stały wzrost cen mieszkań, wąskiej oferty, a zarazem obniżenia zdolności kredytowej klientów, mieszkania stają się mniej dostępne.
Tymczasem, w związku z napływem uchodźców, dotychczasowy ich niedobór obecnie skokowo się pogłębił.
Dialog z miastem
Podaż mieszkań na rynku pierwotnym w największych ośrodkach na przestrzeni roku (Q1 2021/Q1 2022) zanotowała duży spadek – dla Wrocławia było to około 40 proc. Niebagatelną rolę w zmniejszeniu liczby mieszkań wprowadzonych do oferty odgrywa niska dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe – zwłaszcza w centrum – i czasochłonne procesy administracyjne związane z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę. Jednocześnie magistrat stolicy Dolnego Śląska szacuje, że pilnie potrzeba zbudować we Wrocławiu minimum 60 tys. nowych mieszkań.
Tomasz Stoga, Prezes PZFD Wrocław, deklaruje pełne wsparcie ze strony branży, którą reprezentuje: „Miasto świetnie rozumie skalę wyzwań. By zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, które za sprawą sytuacji wojennej za naszą granicą diametralnie się zmieniły, musimy działać ramię w ramię. Deweloperzy są gotowi zwiększyć ilość budowanych mieszkań, instytucje finansowe chętnie angażują się w realizację projektów.
Budowa mieszkań to dziś jednak proces o dużej bezwładności, zwykle kilkuletni od nabycia działki do oddania kluczy do mieszkania. Konieczne wydaje się usprawnienie prac planistycznych, w tym stosowanie specustawy mieszkaniowej, aby istotnie skrócić czas potrzebny na uzyskanie pozwoleń na budowę. Deklarujemy pełne wsparcie dla władz miasta w tym trudnym zadaniu zapewnienia Wrocławiowi oczekiwanej ilości mieszkań”.
Dwa kwartały ostrożności
Od wybuchu pandemii deweloperzy mierzą się z lawinowo rosnącymi kosztami, a w obliczu wojny także z obniżoną dostępnością materiałów i fachowców zatrudnionych na budowach. O ile w 2021 te rosnące koszty w naturalny sposób pokrywane były wzrastającymi cenami mieszkań, przy przyjaznej dla klientów polityce niskich stóp procentowych dającej im wysoką zdolność kredytową, obecnie – przy inflacji przekraczającej 10 proc, po kilku podwyżkach stóp procentowych i rekomendacji UKNF zaostrzającej kryteria wyliczania zdolności kredytowej – grono klientów mogących pozwolić sobie na zakup mieszkania staje się coraz węższe.
Aby inwestycja deweloperska uzyskała kredyt bankowy niezbędny do uruchomienia i sfinansowania budowy, projekt musi wykazać minimum bezpieczeństwa, które przyjmuje się jako ok. 10-15 proc. marży ponad planowanymi kosztami, która to marża ma pokryć ewentualny wzrost kosztów. Patrząc na dzisiejsze warunki rynkowe, wydaje się to mało bezpieczne pod względem kosztów, ale zarazem bardzo wyśrubowane pod względem cen mieszkań kryterium, przez co wiele inwestycji może nie zostać uruchomionych, pomimo luki podażowej.
Piotr Bujak, główny ekonomista PKO BP prognozuje, że branżę deweloperską mogą czekać dwa-trzy kwartały spowolnienia i ostrożności, jednak nie obawia się trwałego załamania rynku. Ze względu na wysokie koszty realizacji obserwować będziemy spadek marż deweloperów, pomimo wzrostu cen mieszkań.
Deweloperzy, w obliczu mniejszej dostępności mieszkań dla klientów, wspólnie z sektorem bankowym przyglądają się nowym rozwiązaniom w obszarze finansowania, aby możliwe było uruchamianie inwestycji mieszkań na sprzedaż lub wynajem, mając na uwadze niską zdolność kredytową klientów. Prognozy dla sektora PRS wydają się bardzo obiecujące, jednak – zdaniem analityków – segment ten nie jest w stanie zaspokoić popytu na mieszkania.
Źródło informacji: Publicon. Zdjęcie ilustracyjne – fot. Shutterstock.
