Z ostatnich danych opublikowanych przez Hypostat, instytucję badającą rynek kredytów hipotecznych w Europie, wynika, że Polska – średni pod względem wielkości kraj Unii Europejskiej – nie jest dla banków żadnym eldorado, jeśli chodzi o wieloletnie kredyty hipoteczne. Mniej chętnie niż Polacy zadłużają się jedynie Łotysze, Słoweńcy, Litwini, Rumuni i Bułgarzy. Na głowę biją nas nawet Czesi i Estończycy, gdzie kredytami hipotecznymi obciążone jest 18 proc. nieruchomości, czy Węgrzy (ok. 22 proc.).
Również nasze nominalne zadłużenie (nieco ponad 10 tys. zł na jednego dorosłego Polaka) na tle danych Hypostatu z innych krajów europejskich wygląda po prostu blado. Przeciętny Norweg winien jest bankom średnio 70,1 tys. euro z tytułu zadłużenia zabezpieczonego hipoteką. Na kolejnych miejscach plasują się Duńczycy (55,4 tys. euro na mieszkańca), Luksemburczycy (51,4 tys. euro) oraz Holendrzy (48,5 tys. euro). – Wysoka wartość długu wynika przede wszystkim z wysokich cen nieruchomości w tych krajach oraz dużego odsetka osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu – podkreśla Bartosz Turek z Lion’s Bank, autor wielu analiz rynku nieruchomości. Średnia unijna nominalnego zadłużenia przeliczanego na dorosłego obywatela to 16,2 tys. euro.
Południe zadłuża się niechętnie
Najmniejsze obciążenia kredytami hipotecznymi są w Rumunii (0,5 tys. euro na dorosłego mieszkańca), Turcji (0,7 tys. euro) oraz Bułgarii (1,1 tys. euro). To efekt niedostępności kredytów hipotecznych dla przeciętnych mieszkańców tych krajów oraz niskich cen nieruchomości. W innych krajach południowej Europy (poza Hiszpanią) poziom długu przeliczonego na jednego mieszkańca też jest wyraźnie niższy niż unijna średnia. Dług dorosłego Portugalczyka, Greka czy Włocha wynosi odpowiednio 12,6 tys. euro, 7,9 tys. euro i 7,1 tys. euro.
Zabójczy brak wkładu własnego
2,5 tys. euro przypadające na jednego Polaka na tym tle nie robi wrażenia – ale to przede wszystkim efekt niewielkiego odsetka nieruchomości, obciążonych kredytem mieszkaniowym. Według danych Związku Banków Polskich pod koniec 2013 roku przeciętna wartość kredytu hipotecznego wynosiła ponad 180 tys. zł (dotyczy wszystkich spłacanych kredytów). Nic nie wskazuje, by na rynek kredytów hipotecznych w najbliższym czasie wróciła hossa, choćby zbliżona do tej z lat 2006–2008 – od 1 stycznia 2015 roku banki nie mogą udzielać kredytów bez minimum 10-proc. wkładu własnego (tylko część potencjalnych kredytobiorców może skorzystać z programu „Mieszkanie dla młodych” i uzupełnić wkład własny dopłatą kapitałową od państwa). Kredyty dzięki niskim stopom procentowym są tańsze niż kiedykolwiek w historii, również ceny nieruchomości wydają się atrakcyjne, ale tłumu chętnych do podejmowania ryzykownej decyzji wieloletniego zadłużenia się – nie widać. – Ludzie nie powinni brać kredytów hipotecznych, bo to pętla na szyi – ta niedawna wypowiedź Marcina Prokopa, popularnego prezentera TVN, wywołała w Internecie prawdziwą burzę. Z jednej strony celebryta mówi to, o czym wielu Polaków, zwłaszcza tych, którzy zadłużyli się na mieszkanie w obcej walucie w czasie boomu kredytowego, głośno myśli: kredyt hipoteczny zaciągnięty na ćwierć wieku, 30 lat zmienia życie w przymus zarabiania na kolejne raty. Z drugiej – porada Prokopa, by młodzi zamiast kupować, zaczęli „myśleć o wieloletnim wynajmie” brzmi w polskich warunkach groteskowo. Bo mieszkań na wieloletni wynajem po prostu nie ma.
Własne mieszkanie jak kula u nogi
W jednej z edycji cyklicznego badania „Finansowy barometr ING” (z 2012 roku), przeprowadzanego w kilkunastu wybranych krajach świata wynika, że Polska znajduje się w ścisłej czołówce krajów, których obywatele mają własne mieszkania. Według tych danych dwie trzecie Polaków mieszka we własnej nieruchomości, dane Eurostatu mówią nawet, że 80 proc. Polaków ma własny dom czy mieszkanie (różnice wynikają z przyjętej metodologii). Jak to możliwe? Wysoki wskaźnik własności lokali mieszkalnych to z jednej strony efekt dużego odsetka mieszkańców wsi i obszarów podmiejskich (duży udział budownictwa jednorodzinnego), z drugiej – możliwości wykupywania na własność mieszkań spółdzielczych, kwaterunkowych i zakładowych – w latach 90. i później setki tysięcy mieszkań zostały sprzedane za przysłowiową złotówkę (większość Polaków mieszka w blokach, kamienicach i domach wielorodzinnych). Trzeci element, którego nie sposób ominąć, to boom kredytowy z lat 2006–2008. Warto wiedzieć, że choć drastycznie odstajemy od średniej europejskiej pod względem odsetka zaciąganych kredytów hipotecznych, ich wolumen jeszcze w 2006 roku był trzy razy mniejszy – kredyty hipoteczne przed 2007 rokiem spłacało 3 proc. Polaków. Wniosek? Polak chce mieszkać na swoim.
Tymczasem dla naszych zachodnich sąsiadów, o wiele przecież zamożniejszych, własnościowe mieszkanie czy dom nie są wyznacznikami statusu społecznego: nieruchomości mieszkalne (również domy) wynajmuje niemal połowa Niemców (47 proc.) i niewielu mniej Austriaków (43 proc.). Wynajem jest jeszcze bardziej popularny w jednym z najbogatszych krajów świata – Szwajcarii. Dla porównania – w wynajmowanych mieszkaniach mieszka nieco ponad 16 proc. Polaków.
Dlaczego? Analitycy rynku nieruchomości nie mają wątpliwości, że oprócz różnic kulturowych (społeczeństwa zachodniej Europy są o wiele bardziej mobilne, ludzie od dekad przemieszczają się za pracą nie tylko między miastami, ale wręcz między państwami, dotyczy to zarówno pracowników młodych jak i w średnim wieku), najważniejszą rolę odgrywają wysokie ceny nieruchomości i jednoczesna łatwość i dostępność lokali na wynajem. Zwłaszcza młodzi mieszkańcy takich krajów jak Niemcy, Austria czy Szwajcaria wolą płacić jedną czwartą czy nawet jedną trzecią swoich dochodów w formie czynszu za najem mieszkania. Mieszkanie nie jest, jak w Polsce, dobrem luksusowym.
Tymczasem w Polsce budownictwa czynszowego praktycznie nie ma. Mieszkania na wieloletni wynajem to oprócz lokali komunalnych domena właścicieli prywatnych kamienic, często zrujnowanych, wymagających olbrzymich nakładów inwestycyjnych, w których mieszkają – w Poznaniu, Krakowie czy Warszawie – głównie starsi lokatorzy „odziedziczeni” po poprzednim systemie. Pośrednią formą budownictwa niewłasnościowego były towarzystwa budownictwa społecznego, ale i ten eksperyment nie do końca się udał: kwitnie handel udziałami w TBS-ach, udziałowcy domagają się prawa wykupu mieszkań na własność i buntują się przeciw ograniczeniom, na przykład braku możliwości podnajmowania lokali.
Wynajem w Polsce
Czy gdyby Polacy mogli wynajmować mieszkania w przyzwoitym standardzie, w akceptowalnej lokalizacji i za rozsądne pieniądze, znaleźliby się chętni? Niedługo będzie się można o tym przekonać. Bank Gospodarstwa Krajowego uruchomił Fundusz Mieszkań na Wynajem i w największych miastach Fundusz ten zaoferuje mieszkania na wynajem – również wieloletni, po stawkach rynkowych, ale jednak niższych od tych, które oferują prywatni inwestorzy. Mieszkania są przygotowane w standardzie „pod klucz” z urządzonymi i w pełni wyposażonymi łazienką i kuchnią (również w sprzęt AGD). Na razie z oferty mogą korzystać mieszkańcy Poznania. Stawki? Jednopokojowe mieszkania poniżej 30 mkw. można wynająć za niewiele ponad 900 zł (to czynsz, do tego dochodzą opłaty eksploatacyjne). Lokal dwupokojowy, poniżej 50 mkw. to koszt powyżej 1,7 tys. zł. Chętni – są, choć trudno powiedzieć, by mieszkania rozeszły się jak ciepłe bułeczki. Na stronie Funduszu w ofertach wynajmu można wybierać jak w ulęgałkach. Jednak BGK konsekwentnie zapowiada, że z projektu inwestycji w mieszkania na wynajem nie zrezygnuje: w ciągu najbliższych dwóch lat taką możliwość mają otrzymać m.in. mieszkańcy aglomeracji śląskiej, Warszawy, Krakowa, Łodzi, Trójmiasta i Wrocławia. Czy uda się przekonać Polaków, że wynajmowanie mieszkania jest bezpieczni i tańsze, niż kupno? Zmiana podejścia może nie być łatwa. Potwierdzają to choćby doświadczenia Polaków, wyjeżdżających do krajów starej Unii za pracą. – Znalezienie i wynajęcie mieszkania mojemu mężowi zajęło cztery dni – wspomina Jagoda, której mąż znalazł pracę informatyka w Londynie pięć lat temu. Najpierw wyjechał sam, a po kilku miesiącach dołączyła do niego żona i dwoje dzieci. Wtedy zresztą szybko zmienili lokum na większe. – Dostaliśmy zasiłek na dzieci, dodatkowe pieniądze przydały się na czynsz – wspomina kobieta. Ale oboje byli zgodni: choć domy można wynajmować, lepiej mieć własny. Gdy i ona zaczęła zarabiać, zaciągnęli kredyt. Podobne doświadczenia ma Marta, samotna matka dwójki dzieci, pracująca od kilku lat w małym miasteczku niedaleko Kopenhagi. – Mieszkanie zapewniła mi opieka społeczna. Ale skoro legalnie pracuję, nieźle zarabiam, chcę mieć własne. Własny dom to majątek, po prostu.