Najchętniej zaczęłabym od zmiany nazwy. Gdy wspominam o podatku katastralnym, moi rozmówcy albo nie mają pojęcia, o czym mówię, albo od razu mieszają go z błotem. Dlaczego? Przecież funkcjonuje z powodzeniem od lat w wielu krajach i hołduje zasadzie sprawiedliwości społecznej. Podatek od nieruchomości powstał w czasach, w których ludzie się zorientowali, że ziemia może być ich własnością, i zaczęli prowadzić osiadły tryb życia. Wcześniej, kiedy przemieszczali się z miejsca na miejsce, taki rodzaj opłaty nie był konieczny. Najwcześniejsze wzmianki o systemie opodatkowania nieruchomości pochodzą ze starożytnej Mezopotamii, w której żyzne gleby pomiędzy Eufratem i Tygrysem sprzyjały osadnictwu. Powstanie cywilizacji Sumerów dało okazję do zbudowania bardzo sprawnego systemu opodatkowania nieruchomości zwanego bala. Wtedy daninami były głównie towary i surowce. Od tego czasu podatek od nieruchomości przeszedł wiele modyfikacji i przewrotów.
Ad valorem brzmi ładniej
Podatek katastralny określany jest także zwrotem łacińskim jako podatek ad valorem, co brzmi może równie egzotycznie, ale łagodniej. Opiera się na zasadzie, że podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości, a nie jak obecnie w Polsce – jej powierzchnia. Gdyby wprowadzić w Polsce podatek katastralny, zastąpiłby aktualnie funkcjonujące w naszym systemie podatki: rolny, leśny i od nieruchomości. Na pewno pożądane jest zastąpienie ich jednym, przejrzystym i kompleksowym podatkiem. Do wprowadzenia podatku ad valorem niezbędne jest jednak zbudowanie katastru fizycznego, fiskalnego i prawnego i to jest najtrudniejsze zadanie. Korzyść z niego byłaby jednak ogromna: powstałby uporządkowany system informacji o nieruchomościach w Polsce. Kataster bowiem to forma rejestru, bazy danych o nieruchomościach, w której można znaleźć informacje o prawach własności, obciążeniach, lokalizacji, wymiarach i innych cechach fizycznych, a także o oszacowanej dla celów podatkowych wartości ekonomicznej. Jego powstanie sprawia, że obrót na rynku nieruchomości staje się bezpieczny i zmniejsza się tzw. szara strefa. Stworzenie kompleksowego katastru jest przedsięwzięciem bardzo trudnym technicznie i kapitałochłonnym. Ale nakłady z czasem zwracają się z nawiązką.
Stabilny podatek
Podatek od nieruchomości tworzy się wokół przedmiotu, na którym się opiera – czyli samej nieruchomości. Definicję nieruchomości podaje art. 46 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Wynika z niego, że nieruchomościami są wydzielone grunty wraz ze wszystkimi ich częściami składowymi trwale z nimi związanymi, ale w szczególnych wypadkach budynek lub wyodrębniony lokal może stanowić samoistną nieruchomość. Charakterystyczne cechy nieruchomości to: złożoność fizyczna, stałość w miejscu, trwałość, różnorodność, niepodzielność, kapitałochłonność czy unikatowość. Podatek od nieruchomości bazuje na konkretnym zasobie, a nie jakna przykład podatek dochodowy – na strumieniach (stałych przepływach pieniężnych) – dzięki temu jest dużo bardziej uchwytny i w miarę stabilny.
Zalety podatku katastralnego
Podatek ad valorem ma spełnić przede wszystkim trzy zadania – wprowadzić ład, sprawiedliwie wycenić zasoby podatnika i adekwatnie je opodatkować oraz przyspieszyć i uprościć pobór podatków od nieruchomości. Stworzenie katastru uszczelni ewidencję nieruchomości, a tym samym doprowadzi do tego, że od wszystkich istniejących nieruchomości będzie odprowadzany podatek. Elektroniczny rejestr nieruchomości sprawi, że podatki będą naliczane automatycznie, co ograniczy do minimum pracę urzędników. Podatnicy oraz ich majątki będą dużo łatwiej identyfikowalni, a informacje o nieruchomości na bieżąco aktualizowane. Obecnie się zdarza, że przez opieszałość podatników (często umyślną) do podstawy opodatkowania nie są doliczane ważne modyfikacje dotyczące nieruchomości.
Przy podatku ad valorem wartość nieruchomości będzie systematycznie korygowana, bo będzie to leżało w interesie podatnika (wysokie kary, trudności w sprzedaży). Pozwoli to też unormować kwestie własności nieruchomości – obecnie prowadzone są księgi wieczyste, ale jest to ewidencja bardzo problematyczna i przestarzała. Istnieje wiele nieruchomości, które w ogóle nie posiadają ksiąg. Inne mają je jeszcze w formie papierowej, a część już w elektronicznej (informatyzacja ksiąg trwa w Polsce od 2003 roku, postępuje sukcesywnie, ale powoli). Często też nie są w nich ujęte wszystkie obciążenia i prawa związane z nieruchomością (np. hipoteka, służebność, użytkowanie). Powstanie nowego, kompleksowego i w pełni zinformatyzowanego rejestru rozwiązywałoby ten problem. Przyczyniłoby się do wzrostu bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami. Księgi katastralne zmniejszają też spekulacje nieruchomościami. Np. celowe zaniedbywanie budynków w najlepszych lokalizacjach miasta, by pozbyć się lokatorów i przekształcić nieruchomość w luksusowy, specjalistyczny budynek pod wynajem. Albo przechwytywanie w centrum miasta doprowadzonych z braku pieniędzy do ruiny budynków, które najpierw latami psują wizerunek miasta, a potem wykupywane są za marne pieniądze przez spekulantów.
Zaletą podatku ad valorem jest i to, że jest sprawiedliwy. Obciąża w wyższym stopniu ludzi zamożnych, co w rzeczywistości sprowadza się do tego, że wszyscy obywatele są jednakowo traktowani. To znaczy każdy odczuwa taki sam ciężar opłaty, proporcjonalny do swoich zasobów. Przeciwnicy tak rozumianej sprawiedliwości społecznej podnoszą, że istnieje rzesza posiadaczy dużych, cennych i dobrze zlokalizowanych nieruchomości, którzy poza nimi niewiele posiadają. To często osoby starsze i samotne. Z jednej strony można by wobec nich zastosować odpowiednie ulgi, z drugiej strony byłoby to pole do nadużyć. Na przykład młodzi mogliby pod tym płaszczykiem korzystać z lokalu rodzica. Może więc lepiej nie tworzyć wyjątków i przywilejów? To właściciel decydowałby o sobie, o tym, czy go stać na nieruchomość, od której płaci wysoki podatek. Pobudziłoby to obrót nieruchomościami. Ludzie mieszkaliby w mieszkaniach o metrażu dostosowanym do swych możliwości.
Następną korzyścią tego podatku jest uporządkowanie przestrzeni miejskiej. Dzięki niemu z centrów miast znikają szpetne i źle wykorzystane nieruchomości. Na ogół podatek katastralny zmusza też do rozważniejszych lokalizacji nowych obiektów i wpływa na ograniczanie rozproszenia miejskiego. To bowiem pociąga za sobą budowę rozległych ciągów infrastruktury miejskiej, takich jak: linie energetyczne, wodociągi, drogi i inne. W sercach miast nie powinny się panoszyć tereny przemysłowe ani użytki rolne, które zajmują miejsce należne budynkom mieszkalnym i handlowo-usługowym. Właściciele nieruchomości, które są nieużywane i nie przynoszą dochodu, będą się ich pozbywali, co ożywi rynek, wzrośnie dostępność nieruchomości, a ich ceny spadną.
Zyskują gminy i ich mieszkańcy
Najbardziej jednak za podatkiem katastralnym przemawia wzrost dochodów samorządów. Podatek od nieruchomości to jedno z głównych źródeł ich dochodu. Wśród zalet podatku katastralnego można wymienić również jego elastyczność i wysoką efektywność. Natychmiast reaguje na zachowanie się rynku. Wzrost cen nieruchomości automatycznie zwiększa wpływy do budżetów lokalnych. Mechanizm jest prosty: wzrost gospodarczy podnosi wartość nieruchomości, przez co rośnie wartość majątku podatnika. Jest to mechanizm automatyczny i reguluje samoczynnie od razu kilka kwestii. Podatek katastralny to stabilne źródło dochodów dla gmin i doskonały gwarant ich wypłacalności w razie potrzeby zaciągnięcia kredytów na inwestycje.
Podatek katastralny pośrednio umożliwia też mieszkańcom większy wpływa na to, jak władze samorządowe gospodarują wspólnymi pieniędzmi. Łatwiej bowiem kontrolować przejrzyste źródło dochodów. Ogólnie system katastralny wydaje się być korzystny dla finansów państwa oraz rozwoju gospodarczego, a przez to dla samych obywateli.
Zagraniczna kariera ad valorem
Można powiedzieć, że podatek katastralny jest charakterystyczny dla państw wysoko rozwiniętych. Systemy wartościowego opodatkowania nieruchomości na całym świecie różnią się głównie pod względem sposobów oszacowywania ich wartości. Na podstawie wartości rynkowej nieruchomości podstawę opodatkowania szacuje się m.in. w USA, Kanadzie, większości państw UE, a także Australii i Japonii. Natomiast we Francji, Wielkiej Brytanii oraz byłych ich koloniach w Azji i Afryce podstawą opodatkowania jest wartość czynszowa nieruchomości. Bierze się pod uwagę hipotetyczny dochód, jaki przyniosłoby roczne wynajmowanie nieruchomości. Prościej mówiąc, nieruchomość jest warta tyle, ile na siebie zarabia lub mogłaby zarabiać.
Można też na podstawie wartości nieruchomości wzorcowych ustalać wartość katastralną dla poszczególnych gmin. Wykorzystuje się do tego dane o cenach transakcyjnych odnotowanych na terenie gminy, tabele taksacyjne i mapy. Ponieważ nie stosuje się indywidualnej wyceny, metoda przyspiesza i ułatwia proces ustalania wartości nieruchomości. Stosuje się ją m.in. w Korei Południowej, Indonezji i Chile. W sytuacji kiedy nie ma znaczenia, jakie są części składowe nieruchomości, podatek katastralny można ustalać na podstawie wartości samego gruntu (jak w Australii, Nowej Zelandii, Holandii, Danii). Natomiast ustalanie podatku od nieruchomości na bazie ksiąg rachunkowych polega na szacowaniu nieruchomości na podstawie wartości bilansowej – wartości aktywów wchodzących w majątek firmy (stosowane głównie przy budynkach używanych przez przedsiębiorców).
Ciekawym rozwiązaniem jest autotaksacja. W tej metodzie wartość jest określana przez samego podatnika, który decyduje, do jakiego przedziału wartości zaliczy swój majątek. Nie pozwala to podatnikowi zataić lub podać fałszywych danych dotyczących nieruchomości, ponieważ zaniżenie wartości nieruchomości w celach podatkowych równocześnie zaniża jej wartość transakcyjną. W razie sprzedaży podatnik otrzymuje maksymalnie cenę taką jak ta, którą podał jako podstawę opodatkowania. Jest to model powszechny w krajach niskorozwiniętych, gdyż nie wymaga dużych nakładów i wielu procedur administracyjnych (Tajlandia, Kolumbia, Filipiny).
Ranking systemów podatkowych
W 2014 r. w rankingu najwyżej ocenianych systemów podat-kowych na świecie znalazło się siedem państw europejskich w tym:

Irlandia (szóste miejsce);
Macedonia (siódme miejsce);
Dania (12. miejsce);
Wielka Brytania (16. miejsce);
Szwajcaria (18. miejsce);
Luksemburg (20. miejsce).

Każde z wymienionych państw posiada system podatkowy oparty na wartości nieruchomości. Podatek od nieruchomości w krajach europejskich waha się zazwyczaj między 1 a 3 proc. wartości nieruchomości. W Polsce, przykładowo, za mieszkanie o powierzchni 70 mkw. w Gdańsku, gdzie w 2014 r. stawka wynosiła 0,74 zł/mkw., roczny podatek od nieruchomości wyniósł kilkadziesiąt złotych, a w przypadku podatku ad valorem, zakładając, że mieszkanie jest warte około 350 000 zł, wyniósłby 3500 zł (stawka 1 proc.). Jest to wysoka kwota, z którą trudno Polakom się pogodzić. Na początek można jednak zastosować niższą stawkę, poniżej 1 proc., a nawet w okresie przejściowym użyć ulg i zwolnień.
Obecne zasady obciążania nieruchomości są przestarzałe, niejednolite i bardzo uproszczone. Reforma systemu opodatkowania nieruchomości jest konieczna i nieunikniona. Wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce wydaje się ciekawą propozycją.