W sytuacji kiedy z jakichś względów nie można podpisać umowy kupna-sprzedaży, czyli na ogół wtedy, gdy np. sprzedający może opuścić mieszkanie dopiero za jakiś czas lub kiedy kupujący musi poczekać na przyznanie kredytu, podpisuje się umowę przedwstępną.
Strony zobowiązują się
Niektórzy mówią, że umowa przedwstępna to najważniejszy element w procesie sprzedaży i zakupu nieruchomości. Kodeks cywilny definiuje ją jako zobowiązanie, dzięki któremu jedna ze stron lub obie zobligowane zostają do zawarcia umowy, w praktyce notarialnej nazywanej przyrzeczoną. Strony umowy przedwstępnej się umawiają, że w przyszłości zawrą określoną umowę. Umowa przedwstępna to pewnego rodzaju organizacja, przygotowanie późniejszych działań. Nie pociąga ona za sobą skutków prawnych w przeciwieństwie do umowy końcowej (definitywnej). Ta realizuje już zamierzony cel gospodarczy. Jeśli zatem podpiszemy umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, nie oznacza to, że nasze mieszkanie zmieniło właściciela. Zobowiązujemy się jedynie do sprzedaży mieszkania za określoną cenę oznaczonej osobie, a strona nabywająca zobowiązuje się, że mieszkanie to (lub inny wskazany przedmiot) kupi za oznaczoną cenę.
CO POWINNO SIĘ ZNALEŹĆ W UMOWIE?
Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne ustalenia, które znajdą się w umowie ostatecznej. Oto najważniejsze punkty:
podanie dokumentu określającego prawo własności sprzedającego;
ustalenie danych osobowych, miejsca zamieszkana – stron umowy;
szczegółowy opis oferowanego mieszkania – adres, powierzchnia, położenie;
określenie formy własności – opis księgi wieczystej, akt notarialny;
cena mieszkania;
określenie formy zapłaty i terminu wpłat;
zastrzeżenie co do wysokości zadatku i sposobu zaliczenia go do całkowitej ceny transakcji;
oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie nie jest zadłużone;
oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich.
Przystępując do zawarcia umowy przedwstępnej, winniśmy się zapoznać z czterema kategoriami dokumentów, tzn. z dowodami tożsamości (dane osobowe/rejestrowe), z dokumentami legitymującymi prawa sprzedawcy do nieruchomości (umowa darowizny, sprzedaży, postanowienia sądowe, wyrok sądowy), z dokumentami potwierdzającymi aktualny stan prawny nieruchomości (odpis księgi wieczystej, wypis/wyrys z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej), z dokumentami podatkowymi i czynszowymi (urząd skarbowy, urząd gminy/miasta, spółdzielnia mieszkaniowa).
Na czym polega zabezpieczenie
Zawarcie umowy przedwstępnej stanowi zabezpieczenie dla obu stron na wypadek, gdyby sprzedający lub kupujący chciał odstąpić od zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy do takiej sytuacji dojdzie, wówczas jedna ze stron ma prawo ubiegać się o naprawienie szkody, jaką jej zdaniem poniosła w związku z niedotrzymaniem zobowiązań przez drugą stronę. Naprawić szkody można poprzez pokrycie strat lub utraconych korzyści. Zawarcie umowy przedwstępnej motywuje obie strony do sfinalizowania przedsięwzięcia. Nikt przecież nie chce płacić kary umownej. Umowa taka to też swoiste potwierdzenie intencji obu stron.
Forma dowolna
Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie. Zarówno z udziałem notariusza, jak i bez jego udziału. Zawarcie umowy z udziałem notariusza, a zatem w formie aktu notarialnego, daje większą gwarancję, że umowa właściwa zostanie zawarta. W takim przypadku, gdyby jedna ze stron chciała odstąpić od transakcji, druga strona ma prawo żądać zawarcia końcowej umowy nabycia i może dochodzić swoich spraw przed sądem. Warto zaznaczyć, że decyzja sądu zastępuje oświadczenie woli strony chcącej odstąpić od podpisania umowy. Wówczas możliwe jest zawarcie umowy ostatecznej u notariusza bez udziału strony, o której winie orzekł sędzia. Nie jesteśmy pozbawieni ochrony prawnej również wtedy, gdy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawrzemy po prostu na piśmie (nie w formie aktu notarialnego). Nie możemy jednak wówczas skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Możemy jednak wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody (powództwo o zapłatę odszkodowania), która została poniesiona przez to, że liczyliśmy na zawarcie umowy przyrzeczonej. Kwestie związane z odszkodowaniem mogą być uregulowane w sposób szczególny w treści samej umowy przedwstępnej. Można w niej bowiem zamieścić np. klauzule, gdzie strona, która nie dopełniła obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, zobligowana zostaje do zapłaty określonej sumy pieniężnej tytułem kary umownej.
Przepadek zadatku
Kluczowe znaczenie w ewentualnym późniejszym dochodzeniu swoich praw wynikających z zawarcia umowy przedwstępnej ma wybór formy umowy. W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości określa się często także wysokość zadatku wpłacanego na poczet ceny. Dlatego kupujący powinien zwrócić uwagę, aby w umowie przedwstępnej był czytelny zapis, że sprzedający pobiera od kupującego zadatek w momencie zawierania umowy. Ma to istotne znaczenie w przypadku odstąpienia od wykonywania umowy zarówno przez sprzedającego, jak i kupującego. Wysokość zadatku jest dowolna. Wartość zaliczki jednak musi być zaakceptowana przez obie strony umowy. Według postanowień kodeksu cywilnego (jeżeli w umowie nie uregulujemy tej kwestii inaczej) w przypadku, gdy kupujący nie wykona postanowień umowy przedwstępnej, sprzedający ma prawo od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać. Jeśli jednak umowy nie dotrzyma sprzedający, kupujący ma prawo, odstępując od umowy, zażądać kwoty dwukrotnie wyższej. W razie dojścia transakcji do skutku, zadatek jest zaliczany na poczet ceny nieruchomości. W przypadku rozwiązania umowy przez strony – zadatek powinien zostać zwrócony kupującemu. Ma on mobilizować obie strony transakcji do jej przeprowadzenia. W razie niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej pełni funkcję odszkodowania dla drugiej strony niedoszłej transakcji.
Określenie terminu właściwego
Umowa przedwstępna powinna zawierać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie może być to umowa zawarta na czas nieokreślony (nieoznaczony). Termin ten powinien być dostosowany do czasu potrzebnego na usunięcie przeszkód do zawarcia umowy właściwej. Najczęściej wyznaczany jest w postaci konkretnej daty kalendarzowej (3 marca 2016 roku) albo okresu (np. w ciągu trzech miesięcy od dnia podpisania umowy przedwstępnej) bądź określonego zdarzenia (np. w ciągu 14 dni od podpisania umowy kredytowej). Im termin jest dokładniejszy, tym mniej niedomówień i kłopotów na tym tle. W przypadku ubiegania się przez kupującego o kredyt hipoteczny, dwumiesięczny termin to jest minimum. Warto byłoby wydłużyć go do trzech miesięcy. Jeśli podpisanie umowy przyrzeczonej w wyznaczonym terminie stanie się niemożliwe, to strony mogą wyznaczyć inny termin. Ale potrzebna jest zgoda obu stron. Nowy termin wolno wprowadzić do umowy przedwstępnej za pomocą aneksu, choć nie jest to konieczne, jeśli strony mają do siebie zaufanie. Co się stanie, gdy strony nie zastrzegą terminu? W tych okolicznościach obowiązują przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 2 k.c.: „Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”. Sporządzenie umowy przedwstępnej nie jest łatwym zadaniem. Wprawdzie każdy może ją napisać sam, ale czy wszystkie zawarte w niej postanowienia będą zgodne z prawem? Trzeba pamiętać, że w ostatnich czasach zarówno społeczeństwo jak i sądy zaczęły zwracać większą uwagę na formę i poprawność klauzul zawartych w umowach. Powstała nawet strona internetowa, na której umieszczone są treści wszystkich klauzul, których poprawność została zaskarżona, a sąd uznał je za klauzule niedozwolone: http://uokik.gov.pl/re-jestr/. Jeśli nie ma się doświadczenia w redagowaniu umów, warto skorzystać z porad udzielanych przez biura nieruchomości. Pozwoli to uniknąć dodatkowego stresu związanego z egzekwowaniem swoich praw w przypadku odstąpienia drugiej strony od podpisania umowy przyrzeczonej.
Umowa z deweloperem
W przypadku zawarcia umowy transakcyjnej należy pamiętać, by się do niej odpowiednio przygotować. Jeżeli zawieramy umowę z deweloperem (tzw. umowę deweloperską), sprawdźmy dobrze, czy jej postanowienia nie naruszają naszego interesu i czy nie zawierają postanowień niedozwolonych (tzw. abuzywnych). Wymienione są one w kodeksie cywilnym. Umowa deweloperska jest. tzw. umową nienazwaną. Oznacza to, że jej treść nie jest w pełni uregulowana przepisami prawa. Celem typowej umowy deweloperskiej jest wybudowanie przez dewelopera budynku mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu na nabywcę. Postanowienia umowy deweloperskiej mogą być swobodnie kształtowane przez strony transakcji z ograniczeniami wymienionymi w art. 353 kodeksu cywilnego. Niedozwolone postanowienia w umowie deweloperskiej mogą dotyczyć ceny – cena końcowa nieruchomości w umowie powinna być określona w sposób jasny i precyzyjny. Deweloper nie może mieć możliwości jej podwyższenia bez uprawnienia kupującego od odstąpienia od umowy. Jeżeli strony dochodzą do porozumienia i zawierają umowę na określonych przez siebie warunkach, to są nią związane. Odpowiadają więc za każde naruszenie postanowień umownych, a przede wszystkim nie mogą w umowie zastrzegać swego prawa do jej niedotrzymania. Chodzi np. o odpowiedzialność za zwłokę w realizacji inwestycji czy rękojmię za wady fizyczne nieruchomości. Aby zabezpieczyć swój interes, deweloperzy często wpisują do umów kary umowne. Kary ze względu na zasadę równości stron nie mogą być nałożone wyłącznie na konsumenta. Jeśli są przewidziane, muszą być nałożone na obie strony w równym stopniu.
