Już teraz warto zapoznać się z jej rozwiązaniami i nie dać się zaskoczyć nowej regulacji. W tej części omówiono zagadnienia związane ze środkami ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej. W kolejnym numerze będą omówione obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej, treść samej umowy deweloperskiej oraz warunki odstąpienia od niej.
Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377; dalej: ustawa deweloperska) reguluje zasady ochrony praw klientów deweloperów, wobec których deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość.
Deweloper musi…
Przede wszystkim musi posiadać mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcy co najmniej jednego z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy różni się od zamkniętego tym, że wypłata zdeponowanych na nim środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek.
Deweloper zobowiązany jest do zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) dla konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Nabywca powinien zatem upewnić się, czy deweloper ma zawartą taką umowę dla inwestycji deweloperskiej, którą jest zainteresowany. Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, na jego żądanie informuje go o dokonanych wpłatach i wypłatach. Wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie MRP obciążają dewelopera.
Jak wypowiedzieć umowę?
Co istotne, deweloper nie może wypowiedzieć umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Prawo wypowiedzenia umowy przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. Jeżeli do tego dojdzie, deweloper musi niezwłocznie założyć nowy rachunek powierniczy w innym banku, nie później niż w ciągu 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy. Środki zgromadzone na likwidowanym mieszkaniowym rachunku powierniczym są przekazywane przez bank, w którym dotychczas prowadzono taki rachunek, na rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku. W przypadku niezłożenia przez dewelopera dyspozycji przelewu środków zgromadzonych na likwidowanym rachunku na nowy rachunek, w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia tej umowy, bank zwraca środki znajdujące się na rachunku nabywcom.
Warto też zwrócić uwagę na to, że w czasie obowiązywania umowy o prowadzenie rachunku oraz w okresie 60 dni od dnia wypowiedzenia tej umowy nie może ona ulec zmianie bez zgody nabywcy, z wyjątkiem oprocentowania środków pieniężnych gromadzonych na rachunku, z tym że sposób ustalania wysokości oprocentowania określony jest w tej umowie.
Ochrona środków zgromadzonych na MRP
W przypadku spełnienia warunku gwarancji, tj. wydania przez Komisję Nadzoru Finansowego decyzji o zawieszeniu działalności banku i ustanowieniu zarządu komisarycznego (w przypadku banku krajowego) oraz wystąpienia do sądu z wnioskiem o ogłoszenie upadłości, deweloper w ciągu 20 dni od dnia spełnienia warunku gwarancji zobowiązany jest do zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem.
Wysokość roszczenia dewelopera w stosunku do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego z tytułu środków gwarantowanych zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym stanowi kwota obliczona według zasad ustalonych w ustawie z 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym. W przypadku spełnienia warunku gwarancji wszelkie kwoty wypłacone deweloperowi na zaspokojenie wierzytelności wynikających z umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego są przekazywane wyłącznie na mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku.
Wypłata środków MRP
Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę własność lokalu lub domu, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym bank wypłaca dopiero po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Kontrola zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, dokonywana jest przez bank na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane.
W zakresie kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego bank ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji. Koszty tej kontroli obciążają dewelopera. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej (o czym będzie mowa w drugiej części) bank wypłaca nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Jeżeli natomiast dojdzie do rozwiązania umowy deweloperskiej z innych przyczyn, strony przedstawią zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na mieszkaniowym rachunku powierniczym.
Ustawa przewiduje też penalizację zachowania polegającego na wypłacie deweloperowi środków zgromadzonych na rachunku powierniczym wbrew przepisom ustawy. Grozi za to grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat dwóch.
Gwarancje bankowa i ubezpieczeniowa
Poza MRP ustawodawca przewidział dwa kolejne środki ochrony, które mogą być stosowane w dwóch wariantach z otwartym MRP: otwarty MRP i gwarancja bankowa (wariant I) oraz otwarty MRP i gwarancja ubezpieczeniowa (wariant II). Oba warianty w założeniu mają wzmacniać ochronę nabywcy, którego wpłaty lokowane są na otwartym MRP. Na mocy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot, w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6 ustawy deweloperskiej.
Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę własność lokalu lub domu w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Z chwilą wypłaty środków z tytułu udzielonej gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej roszczenia przysługujące nabywcy przeciwko bankowi prowadzącemu rachunek powierniczy przechodzą na gwaranta. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa nie obejmują odsetek od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści.
MICHAŁ CHYLAK prawnik współpracujący z Helsińską Fundacją Praw Człowieka
Ustawa deweloperska określa:
1) środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę
2) zasady i tryb zawierania umów deweloperskich
3) obowiązki przedkontraktowe dewelopera
4) treść umowy deweloperskiej
5) prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej
6) zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.
Przepisy ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna).

Wysokość roszczenia dewelopera wobec BFG z tytułu środków gwarantowanych zgromadzonych na MRP
Środki gwarantowane są objęte obowiązkowym systemem gwarantowania od dnia ich wniesienia na rachunek bankowy, nie później niż w dniu poprzedzającym dzień spełnienia warunku gwarancji, a w przypadku należności wynikających z czynności bankowych, o ile czynność ta została dokonana przed dniem spełnienia warunku gwarancji – do wysokości (łącznie z odsetkami naliczonymi do dnia spełnienia warunku gwarancji, zgodnie z oprocentowaniem wskazanym w umowie niezależnie od terminu ich wymagalności) równowartości w złotych 100 tys. euro – w 100%. Do obliczenia wartości euro w złotych przyjmuje się kurs średni z dnia spełnienia warunku gwarancji, ogłaszany przez Narodowy Bank Polski. Kwota 100 tys. euro określa maksymalną wysokość roszczeń deponenta w stosunku do Funduszu, niezależnie od tego, w jakiej wysokości i na ilu rachunkach posiadał środki pieniężne lub z ilu wierzytelności przysługują mu należności w danym banku. Roszczenia z tytułu gwarancji przedawniają się po upływie pięciu lat od dnia spełnienia warunku gwarancji.
źródło: Eurogospodarka nr 12/2011