Jeżeli sposób posiadania rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli nie jest określony ich umową ani orzeczeniem sądu, każdy ze współwłaścicieli jest z mocy art. 206 Kodeksu cywilnego uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Sam ten przepis nie może uzasadniać możliwości żądania przez współwłaściciela od innych współwłaścicieli wynagrodzenia z tytułu posiadania przez nich wspólnej rzeczy „ponad udział”, ponieważ – jak jednoznacznie wynika z jego brzmienia – nie uprawnia on współwłaściciela do korzystania z rzeczy wspólnej w granicach udziału.
Panowie Zbigniew L., Czesław L. i Łukasz L. wystąpili do sądu o zniesienie współwłasności zabudowanej budynkiem mieszkalnym nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali. Sąd uwzględnił ich wniosek. Pozostali uczestnicy postępowania (współwłaściciele nieruchomości) jego postanowienie zaskarżyli do sądu II instancji, który zmienił postanowienie sądu rejonowego zasądzając od jednego z uczestników postępowania na rzecz wnioskodawców oraz pozostałych uczestników łącznie kwotę ponad 488 tys. zł, a od drugiego z uczestników kwotę ponad 169 tys. zł tytułem utraconych korzyści. Skargi kasacyjne na postanowienie sądu okręgowego wnieśli uczestnicy, których sąd zobowiązał do spłaty tych sum, czyli Andrzej B. i Joanna B. Kwestionowali oni zasadność zasądzania od nich na rzecz pozostałych współwłaścicieli nieruchomości kwot „z tytułu utraconych korzyści”.
Sądy ustaliły, że wartość nieruchomości opiewa na kwotę ponad 5 mln zł. Udział Andrzeja B. wynosi 2/16, zaś Joanny B. 3/16. Lokale w budynku zajmowane były częściowo przez niektórych współwłaścicieli, a częściowo przez lokatorów z przydziału. Nie zawierali oni żadnej umowy, nie dokonali też podziału „do korzystania”. W wyniku zniesienia współwłasności, Andrzejowi B. zostały przydzielone dwa lokale, Joannie B. jeden. W ocenie sądu II instancji współwłaściciele, w których wyłącznej dyspozycji znajdowały się poszczególne lokale, powinni się rozliczyć z pozostałymi współwłaścicielami.
Sąd Najwyższy nie zgodził się z takim twierdzeniem i przyznał rację skarżącym. Sąd Najwyższy podkreślił, że skarżący trafnie wskazali, że z dokonanych w sprawie ustaleń nie wynika, aby uzyskiwali oni z tytułu posiadanych lokali jakieś pożytki naturalne lub cywilne albo inne przychody, które ma na względzie art. 207 Kodeksu cywilnego. Użyte w tym przepisie pojęcie pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej nie obejmuje zakresami korzyści osiąganych przez współwłaścicieli z tytułu posiadania lokalu we wspólnej nieruchomości.
MICHAŁ CHYLAK
źródło: Eurogospodarka nr 1/2012