Zajęcie nieruchomości opisałem w poprzednim numerze, idąc dalej, po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników. Ponadto, dłużnik musi się liczyć z tym, że komornik wzywa także przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) uczestników, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Powyższe zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu. W ten sposób o opisie i oszacowaniu mogą się dowiedzieć inne osoby, podobnie zresztą jak z ogłoszenia o licytacji – na to niestety dłużnik wpływu już nie ma, może jednak złożyć wniosek o wystawienie na licytację wydzieloną część zajętej nieruchomości (w razie wydzielenia części, dalsze postępowanie co do reszty nieruchomości będzie zawieszone do czasu ukończenia licytacji wydzielonej części), której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. O wydzieleniu rozstrzyga komornik.
Samego oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły. Nie będzie jednak ono dokonywane, jeśli nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości. Opis i oszacowanie nieruchomości może oczywiście zostać zaskarżone, co jest o tyle istotne, że suma oszacowania będzie miała wpływ na cenę wywoławczą podczas licytacji.
Po opisie i oszacowaniu obwieszczana jest licytacja (zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną). Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej, niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Komornik ogłasza o licytacji przez publiczne obwieszczenie, które co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłasza się publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy oraz w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Co ważne, w ogłoszeniu w dzienniku wystarczy oznaczenie nieruchomości, czasu i miejsca licytacji, sumy oszacowania i ceny wywołania oraz wysokości rękojmi, jaką licytant powinien złożyć, często jednak wskazywany jest w nim także dłużnik, co nie jest dla niego korzystne.
Jeśli egzekucja dotyczy jednej lub kilku nieruchomości położonych w różnych okręgach sądowych, obwieszczenie wywieszane jest we wszystkich właściwych sądach, a jeżeli obwieszczenie ma być także ogłoszone w prasie – ogłasza się je w dziennikach poczytnych w okręgach tych sądów. Z chwilą obwieszczenia o licytacji nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego współwłaścicielowi tej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, aż do trzeciego dnia przed licytacją przysługuje prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od sumy oszacowania. Przy wniosku o przejęcie wnioskodawca powinien złożyć rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia. Jeśli kilku współwłaścicieli zgłosi wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, który prowadzi gospodarstwo rolne lub pracuje w nim. Jeżeli warunek ten spełnia kilku współwłaścicieli albo nie spełnia go żaden z nich, sąd przyzna pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Następnie, jeśli nikt nie skorzysta z prawa przejęcia nieruchomości na powyższej podstawie albo, jeżeli przedmiotem egzekucji nie jest nieruchomość rolna – komornik po dokonaniu obwieszczeń przedstawia akta sądowi.
Przystępujący do przetargu musi złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Dla dłużnika z reguły jednak najbardziej istotna jest suma, za jaką sprzedawana jest nieruchomość. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Co ważne, suma przypadająca w chwili zajęcia na podstawie umowy ubezpieczenia dłużnikowi, przeciwko któremu toczy się postępowanie egzekucyjne, przechodzi na nabywcę i to również w części nie podlegającej zajęciu. O sumę tę podwyższa się cenę nabycia. Sama licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych: przedmiot przetargu, cenę wywołania, sumę rękojmi, termin uiszczenia ceny nabycia, ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia, prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia, wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.
Jeśli chodzi o dłużnika, to podczas licytacji pojawiają się dwie bardzo istotne dla niego kwestie:
1) jeśli ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości, dłużnik ma prawo wskazać kolejność, w jakiej ma być przeprowadzony przetarg poszczególnych nieruchomości lub części; jest to o tyle istotne, że jeśli w tym samym postępowaniu ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości i jeżeli za te, które już zostały sprzedane, osiągnięto cenę wystarczającą na zaspokojenie należności wierzyciela egzekwującego i kosztów egzekucyjnych, komornik wstrzyma przetarg pozostałych nieruchomości lub ich części
2) w przetargu nie mogą uczestniczyć m.in.: dłużnik, jego małżonek, dzieci, rodzice i rodzeństwo
3) jeżeli należność wierzyciela będzie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję.
Do odbycia przetargu wystarczy stawienie się jednego licytanta. Sam przetarg odbywa się ustnie. Po ustaniu postąpień komornik, uprzedza obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, a następnie obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację i nie będący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania. Wniosek o przejęcie nieruchomości zgłasza się w ciągu tygodnia od licytacji, składając równocześnie rękojmię, chyba że ustawa wnioskodawcę od niej zwalnia. Jeśli zaś na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania – wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji. Wierzyciel hipoteczny nie składa rękojmi.
Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl artykułu poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższą, za którą można nabyć nieruchomość. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się opisane zasady ze zmianą wynikającą z zmiany co do ceny przejęcia.
Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, czyja należność jest większa. Jeśli zaś po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.
Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Co istotne dla dłużnika, jeżeli przybicie nie następuje niezwłocznie po ukończeniu przetargu, sąd na wniosek licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, może, w przypadku gdy zarządcą jest dłużnik, odjąć mu zarząd i ustanowić innego zarządcę. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wezwie licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. Dla nabywcy istotne jest to, że może on zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia.
Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowieniu o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
MICHAŁ KURYŁEK radca prawny
źródło: Eurogospodarka nr 1/2012