Opodatkowaniu tym podatkiem podlegają bowiem m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek zapłaty podatku przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Podatek ma być zapłacony od wartości rynkowej nieruchomości w wysokości 2%. Sprzedaż nieruchomości musi być dokonywana w formie aktu notarialnego. Płatnikiem PCC od czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego są notariusze. A zatem notariusz ma obowiązek pobrać od kupującego podatek i wpłacić na rachunek urzędu skarbowego właściwego ze względu na siedzibę płatnika (notariusza) w terminie do siódmego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrał podatek. W tym samym terminie notariusz składa deklarację o wysokości pobranego i wpłaconego podatku.
Sprzedaż nieruchomości a podatek dochodowy
W określonych okolicznościach odpłatne zbycie nieruchomości, a także jej zamiana będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Na opodatkowanie dochodu ze sprzedaży bądź zamiany nieruchomości nie ma wpływu to, w jaki sposób właściciel nieruchomości ją nabył, tzn. czy ją kupił, nabył w drodze darowizny, spadku itp. Co do zasady opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega odpłatne zbycie:
• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
• prawa wieczystego użytkowania gruntów
– gdy nie dokonuje się w ramach prowadzonej działalności i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W zależności od tego, kiedy nieruchomości lub prawo majątkowe zostały nabyte, do ich zbycia będzie stosowany różny stan prawny.
W przypadku zbycia nieruchomości nabytych do końca 2006 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2006 r. – do tego czasu obowiązywało zwolnienie od podatku, gdy przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości podatnik przeznaczył w ciągu dwóch lat na potrzeby mieszkaniowe.
W przypadku zbycia nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 obowiązywała tzw. ulga meldunkowa. W przypadku zbycia nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r. zastosowanie mają zasady opodatkowania obowiązujące w obecnym stanie prawnym – tzn. zostało przywrócone (w nieco zmienionej formie) zwolnienie od podatku, gdy przychody zostaną przeznaczone w okresie dwóch lat od zbycia na cele mieszkaniowe.
Opisane zasady opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości zostały przedstawione na podstawie przepisów prawa obowiązujących od 1 stycznia 2009 r. A zatem dotyczą odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r. Podstawą opodatkowania jest dochód, który stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami ich uzyskania. Jeśli odpłatne zbycie następuje w drodze zamiany, w ten sposób ustala się dochód u każdej ze stron transakcji. Dochody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i prawa majątkowe nie łączą się z dochodami z innych źródeł (np. z umowy o pracę) i podlegają opodatkowaniu w wysokości 19%.
Przychód
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. koszty notariusza. W przypadku, gdy cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych, przychód określi organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową rzeczy (np. nieruchomości) i praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Koszty uzyskania przychodu
Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych można zaliczyć udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Poniesione nakłady należy dokumentować fakturami VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych. Jeśli nieruchomość lub prawa majątkowe zostały nabyte w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, to przy jej zbyciu za koszty uzyskania przychodu będą uznawane tylko udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Przykład
Osoba fizyczna odziedziczyła spadek (mieszkanie i rzeczy ruchome, m.in. samochód) o łącznej wartości 300 000 zł, z tego tytułu zapłaciła podatek od spadku i darowizn 30000 zł. Mieszkanie było warte 200000 zł i spadkobierca postanowił je sprzedać. Kosztem uzyskania przychodu ze zbycia tego mieszkania będzie podatek od spadków i darowizn w wysokości 20000 zł (200000 zł x 30000 zł : 300000 zł).
Wykorzystanie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe
Osoba dokonująca zbycia nieruchomości bądź praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, może jednak skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeśli począwszy od dnia odpłatnego zbycia – ale nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – wydatkuje przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego na własne cele mieszkaniowe. Wydatki muszą być udokumentowane i uwzględnia się je do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Należy pamiętać, że wolne od podatku dochodowego są dochody (czyli przychód pomniejszony o koszty podatkowe) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie (cena sprzedaży nieruchomości) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Przykład
Osoba fizyczna sprzedała prywatną nieruchomość (dom) przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Uzyskała przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości 400000 zł. Koszty uzyskania przychodu wyniosły 250000 zł. A zatem uzyskała dochód w wysokości 150000 zł (400000 zł – 250000 zł). Następnie zakupiła mieszkanie na własne cele o wartości 200000 zł. Obliczenie dochodu podlegającego zwolnieniu: (150000 dochód x 200000 wydatki na mieszkanie : 400000 przychód = 75000 zł. Dochód podlegający zwolnieniu to 75000 zł. Do opodatkowania pozostaje dochód w kwocie 75000 zł (150000 zł – 75000 zł).
W art. 21 ust. 25 ustawy o PIT określono katalog wydatków, które mogą być uznane za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe. Dotyczy to m.in. wydatków poniesionych na: nabycie budynku (lokalu) mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę, wydatki na spłatę kredytu mieszkaniowego, odsetek od niego itd.
Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe nie są uważane wydatki poniesione na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części – przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Zeznanie podatkowe
Osoba, która sprzedała nieruchomość lub prawa majątkowe (bez względu na to, czy skorzystała ze zwolnienia od podatku z art. 21 ust. 1 pkt 131), jest zobowiązana złożyć odrębne zeznanie podatkowe PIT-39 po zakończeniu roku podatkowego do 30 kwietnia następnego roku. Urzędem skarbowym właściwym do złożenia zeznania jest urząd skarbowy właściwy według miejsca zamieszkania podatnika w ostatnim dniu roku podatkowego. W zeznaniu należy wykazać dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i prawa zarówno podlegające opodatkowaniu, jak i zwolnione na podstawie art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o PIT.
Podstawa prawna: art. 10 ust.1 pkt 8, art. 19, art. 22 ust. 6c-6d, art. 30e i art. 45 ustawy o PIT.
IWONA CZAUDERNA doradca podatkowy
źródło: Eurogospodarka nr 12/2012