W pozostałych przypadkach obowiązek zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania nie występuje i to jest najprostsza zasada, jaka wiąże się z zagadnieniem tego typu podatku dochodowego. Obecnie wiążą nas dwa systemy podatkowe dotyczące mieszkań nabytych:
1) w latach 2007 i 2008
2) od roku 2009.
Zasady opodatkowania sprzedaży mieszkań nabytych w wyżej wymienionych okresach są do siebie podobne, stąd też określenie, jakiej wysokości podatek dochodowy trzeba będzie odprowadzić do urzędu skarbowego nastręcza wiele problemów zarówno osobom, które profesjonalnie zajmują się obrotem nieruchomościami, jak również tym, którzy np. dokonują transakcji wiązanych – sprzedają jedno mieszkanie i kupują drugie – większe.
Ważne daty
Kwestią, która odgrywa najważniejszą rolę, jest data nabycia mieszkania. Należy pamiętać, że jest to nie tylko zakup mieszkania, lecz także nabycie w drodze darowizny, a także spadku. W przypadku, gdy nabycie mieszkania następuje w drodze umowy sprzedaży lub w drodze umowy darowizny – datą nabycia tego mieszkania, jest dzień, w którym został podpisany akt notarialny, natomiast przy spadku – datą jego nabycia jest moment otwarcia spadku, czyli śmierć spadkodawcy, a nie data widniejąca na postanowieniu sądu stwierdzającym
nabycie spadku.
Mieszkania nabyte w latach 2007-2008
Nowelizując ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca wprowadził ulgę meldunkową – jako jedyne zwolnienie od obowiązku zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkań nabytych w latach 2007 i 2008. Z tego zwolnienia skorzystać mogą tylko osoby, które były zameldowane w mieszkaniu przez okres co najmniej 12 miesięcy przed dniem zbycia – zgodnie z aktualną interpretacją nie powinno mieć znaczenia, kiedy ktoś zameldował się (np. 10 lat temu czy 5 lat temu) na rok w sprzedawanym mieszkaniu. W związku z tym, jeżeli chcemy uniknąć obowiązku zapłaty podatku dochodowego, musimy zameldować się w mieszkaniu na rok.
Aby skorzystać z ulgi meldunkowej wystarczy złożyć oświadczenie w US oraz legitymować się zaświadczeniem o meldunku z urzędu gminy. Należy zwrócić uwagę na fakt, że opisane zwolnienie dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia: budynku mieszkalnego lub jego części lub udziału w budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Oznacza to, że nie skorzystamy ze zwolnienia przy zbyciu niezabudowanej działki gruntu. Z ulgi meldunkowej obecnie nadal mogą skorzystać te osoby, które nabyły nieruchomość w latach 2007-2008 i chcą ją sprzedać – jednak muszą zameldować się na 12 miesięcy.
Zasady dotyczące skorzystania z ulgi meldunkowej wydają się być dość jasne, jednak należy pamiętać, że przy lokalu mieszkalnym, stanowiącym odrębną nieruchomość, mamy także udział w nieruchomości wspólnej i tu pojawia się problem. Polega on na tym, że przepisy nie wskazują wprost, czy ulga dotyczy też udziału związanego z mieszkaniem. Czy zapłacimy podatek dochodowy od udziału w gruncie jako prawie związanym z lokalem, zależy od konkretnej decyzji urzędu skarbowego, ponieważ oparta jest ona na interpretacji obowiązujących przepisów. Wskazanie wartości tego udziału oraz jego wycena należą do czynności wykonywanych przez podatnika, urzędowi skarbowemu przysługuje prawo do ich weryfikacji.
Mieszkania nabyte od 2009 r.
Od 1 stycznia 2009 r. uległy zmianie zasady dotyczące zwolnienia z obowiązku zapłacenia podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania. Ustawodawca zastąpił ulgę meldunkową możliwością przeznaczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe – wskazane w art. 21 ust. 25-30 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (nabycie m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, remont własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej).
Nowelizacją rozszerzono w ustawie katalog możliwości przeznaczenia ceny sprzedaży na cele mieszkaniowe pozwalających uniknąć podatku przy sprzedaży mieszkań nabytych po 1 stycznia 2009 r. Przede wszystkim wprowadzono możliwość zakupu nieruchomości za granicą na terenie państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Zeznanie podatkowe należy złożyć do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Sam fakt złożenia PIT-39 jest jednoznaczny z deklaracją, że zamierzamy w ciągu dwóch lat przeznaczyć pieniądze na cele mieszkaniowe – nie jest konieczne oddzielne zawiadomienie urzędu skarbowego o chęci skorzystania z ulgi.
Dochód
Cechą wspólną wszystkich nieruchomości nabytych po 01.01.2007 r. jest wysokość podatku – 19% dochodu od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu sprzedawanego mieszkania. Dochodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie zbycia, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się m.in.: taksę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami. Od kwoty otrzymanej ze sprzedaży mieszkania możemy również odliczyć nakłady, które zwiększyły jego wartość, poczynione w czasie posiadania. Poniesione koszty i nakłady należy przed urzędem udokumentować, np. w postaci wystawionych faktur VAT.
Warto podkreślić, że w przypadku nabycia mieszkania w drodze darowizny czy spadku i braku możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej – przy jednoczesnym zwolnieniu z podatku od darowizny i spadku – możemy spodziewać się przy sprzedaży tego mieszkania podatku w pełnej wysokości, tj. 19% od ceny sprzedaży, jaka widnieje w akcie notarialnym – brak kosztów nabycia – a to już mogą być kwoty rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
***
Obowiązek zapłaty podatku dochodowego powstanie wyłącznie wtedy, gdy sprzedajemy mieszkanie przed upływem pięciu pełnych lat kalendarzowych od daty nabycia. Wysokość ewentualnego podatku dochodowego to 19% dochodu. O tym, z jakiej ulgi należy skorzystać, aby być zwolnionym z obowiązku zapłaty podatku dochodowego, decyduje data nabycia mieszkania. Szczególną uwagę należy wykazać przy nabywaniu mieszkań w drodze spadku czy darowizny od osób z tzw. grupy 0, ponieważ również wtedy powstaje obowiązek podatkowy wynikający z Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991, nr 80, poz. 350, Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych).
MARIA MUSIAŁEK prawnik HILLS LTS SA
źródło: Eurogospodarka nr 4/2012