Prospekt informacyjny
Na dewelopera, który rozpoczyna sprzedaż, ustawa nakłada obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Poprzez przedsięwzięcie deweloperskie należy rozumieć proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo do lokalu (domu), obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami.
Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną (art. 3 pkt 6 ustawy deweloperskiej).
W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego, deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt także dla zadania inwestycyjnego. Deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji prospekt informacyjny wraz z załącznikami, który stanowi integralną część umowy deweloperskiej. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku informacji innym niż papier, deweloper – na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej – obowiązany jest do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa. W razie zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się (w czasie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej) w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci: 1) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, albo 2) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności przez zamieszczenie stosownych przypisów. Jedynie za wyraźną uprzednią zgodą osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej informacja o zmianie prospektu informacyjnego lub załącznika może zostać doręczona w innej formie. (Wzór prospektu informacyjnego stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej, który można pobrać ze strony: http://isap.sejm.gov.pl).
Inne obowiązki dewelopera
Kolejnym obowiązkiem nałożonym na dewelopera jest przekazywanie nabywcy szczegółowych informacji dotyczących sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zakres obowiązków informacyjnych jest określony w prospekcie informacyjnym. Obowiązek informacyjny obejmuje także konieczność zapewnienia osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości
• kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej
• kopią pozwolenia na budowę
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej
• projektem architektoniczno-budowlanym.
Umowa deweloperska
Na podstawie umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa do lokalu lub domu, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowę deweloperską zawiera się obligatoryjnie w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Ważne! Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.
W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian muszą zostać wyraźnie podkreślone, w sposób jednoznaczny i widoczny. Zmiany w treści umowy deweloperskiej wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził on zgodę na włączenie ich do treści umowy.
W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego
Deweloper powinien prowadzić także harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, określający co najmniej:
1) minimum cztery etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego oraz
2) procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego.
Koszt każdego z etapów realizacji przedsięwzięcia nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu. Wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.
MICHAŁ CHYLAK  prawnik współpracujący z Helsińską Fundacją Praw Człowieka
Umowa deweloperska musi zawierać:

określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej 
cenę nabycia prawa od lokalu lub domu
informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach  hipotecznych i służebnościach
określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy
określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku
określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper
termin przeniesienia na nabywcę prawa do lokalu lub domu
wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera
informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku
informacje dotyczące gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji
informacje dotyczące gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji
numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone
termin rozpoczęcia i zakończenia prac b udowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego
określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa
określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej
wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21
termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie kwoty przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje
zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

źródło: Eurogospodarka nr 1/2012