Gminy nie mają obowiązku wyprzedawania swoich zasobów lokalowych ani stosowania bonifikat dla najemców tych lokali. Zasady wykupu mieszkań komunalnych określają uchwały poszczególnych dzielnic lub gmin w danej miejscowości, które wydawane są na podstawie Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Kto ma pierwszeństwo?
W przypadku, gdy gmina zdecyduje się na sprzedaż mieszkań komunalnych, wówczas pierwszeństwo w nabyciu takiego lokalu mają najemcy. Wynika to z art. 34, ust. 1, pkt 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: Ustawy). Zgodnie z powyższym artykułem, w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje temu, kto jest najemcą, pod warunkiem, że umowa najmu zawarta została na czas nieoznaczony.
Procedura
Procedura przygotowania mieszkania do sprzedaży (m.in. wycena mieszkania) i sama transakcja sprzedaży mogą trwać, w zależności od gminy, od kilku do kilkunastu miesięcy. Zgodnie z art. 34, ust. 4 Ustawy, zawiadamia się na piśmie osoby wskazane w art. 34, ust. 1, pkt 3 Ustawy o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosku o nabycie oraz niezbędnych dokumentów (decyzja o przydziale najmu, umowa najmu, zaświadczenie o zameldowaniu, kserokopia dowodu osobistego) do wydziału w gminie odpowiadającego za lokale komunalne, w terminie określonym w zawiadomieniu. Jak wskazuje ustawa, termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Należy zaznaczyć, że warunkiem zachowania przez najemców pierwszeństwa do lokalu jest złożenie wniosku o nabycie nieruchomości przed upływem terminu określonego w zawiadomieniu.
Komu bonifikata?
Od wartości rynkowej mieszkania, ustalonej przez rzeczoznawcę, gmina może przyznać kupującemu najemcy bonifikatę, która może teoretycznie wynosić od 1 do 99%. Sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą również udziału w nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością lokalu. Istotne jest, że bonifikata udzielona od wartości lokalu mieszkalnego dotyczy również udziału w prawie własności lub w prawie użytkowania wieczystego. Nierzadko bonifikaty sięgają 90% – wówczas najemca może przejąć na własność zajmowany przez siebie lokal komunalny za 10% jego wartości rynkowej. Jednak, jak np. stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 8 grudnia 2009 r., udzielenie bonifikaty od ustalonej ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego jest wyłącznie uprawnieniem, a nie obowiązkiem właściwego organu (II SA/Łd 634/09). Oznacza to, że gmina, sprzedając taką nieruchomość, może, ale wcale nie musi, obniżyć cenę ustaloną na poziomie wartości nieruchomości.
Zgodnie z art. 68, ust. 1 Ustawy, właściwy organ, czyli wójt, burmistrz, prezydent miasta, na podstawie uchwały rady gminy udziela bonifikaty. Od nowelizacji Ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 7 stycznia 2010 r., uchwała rady gminy może mieć charakter generalny, a nie tylko indywidualny. W związku z tym rada gminy ma kompetencje do wydania ogólnych przepisów, na podstawie których wójt może udzielić bonifikaty. Rada gminy może podjąć u chwałę w sprawie zasad sprzedaży lokali stanowiących własność gminy, w której w sposób zróżnicowany określi wysokość bonifikat, uzależniając je od szczegółowych warunków dotyczących zbywanych nieruchomości, jak np. powierzchnia lokalu, jego stan techniczny, data budowy, liczba lokali w budynku itp. Trudno kwestionować również uprawnienie właściwych organów gminy do zastosowania bonifikaty od części ceny.
Zwrot bonifikaty
Należy pamiętać, iż w sytuacji, gdy nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty (inne cele niż mieszkaniowe), w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny, przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest on zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrotu dokonuje się na żądanie wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Powyższy obowiązek zwrotu bonifikaty wynika bezpośrednio z art. 68, ust. 2 Ustawy.
Oczywiście nie w każdej sytuacji przepisy o zwrocie bonifikaty znajdą zastosowanie. Zgodnie z art. 68, ust. 2a przepisu o zwrocie bonifikaty nie stosuje się m.in. w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Gmina nie może żądać zwrotu bonifikaty także w sytuacji, gdy nabywca przed upływem ustawowego terminu dokonał zamiany mieszkania na inny lokal albo nieruchomość mieszkalną. Zwrot nie następuje również, jeżeli mieszkanie zostało zbyte na rzecz osób bliskich, tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka czy osoby przysposobionej, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.
Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że zgodnie z art. 68, ust. 2b Ustawy, osoba bliska nie może przed końcem pięcioletniego terminu biegnącego od pierwszego nabycia zbyć nieruchomości ani wykorzystać jej na inne cele niż mieszkalne. Warto także dodać, że do 26 stycznia 2012 r. art. 68, ust. 2 w związku z ust. 2 a, pkt 5 Ustawy był interpretowany na niekorzyść osób, które uzyskały bonifikatę i w przeciągu okresu 5 lat zbyły nieruchomość. Osoby takie były zobowiązane do zwrotu całej zwaloryzowanej bonifikaty, o ile nie przeznaczyły w całości uzyskanych środków w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Sąd Najwyższy w uchwale z 26 stycznia 2012 r. (sygn. akt III CZP 87/11) stwierdził jednak, iż nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył ten lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu części bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do kwoty uzyskanej ze zbycia, nieprzeznaczonej na nabycie innego lokalu mieszkalnego (art. 68, ust. 1 i ust. 2a, pkt 5 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651, ze zm.).
MARCIN ZADROŻNY
źródło: Eurogospodarka nr 10/2012