Jedną ze służebności gruntowych jest służebność drogowa, polegająca na prawie przejazdu lub przechodu przez grunt sąsiedni. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, zatem zgodnie z regułą wyrażoną w art. 288 kc: „Służebność powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”. Ponieważ treść służebności obejmuje spoczywający na właścicielu nieruchomości władnącej obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności, warto również określić granice tego obowiązku. Nie ma wątpliwości, że po pierwsze, ewentualne prace (np. utwardzenie drogi) muszą dotyczyć wyłącznie urządzenia służącego do wykonywania służebności. Po drugie, ich cel musi być tożsamy z celem służebności, tj. zwiększeniem użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Po trzecie, muszą być wykonywane w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniały korzystanie z nieruchomości obciążonej. Konsekwentnie należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji uprawniony do korzystania ze służebności może: zniwelować nierówności drogi, zasypać kałuże, dziury, utwardzić drogę, wysypać żwir – i inne tego typu prace, które można określić jako „utrzymanie urządzenia potrzebnego do wykonywania służebności” (drogi) i które jednocześnie jak najmniej utrudniają korzystanie z nieruchomości obciążonej. Bez wątpienia natomiast posadzenie drzew wzdłuż drogi ze względów estetycznych będzie naruszeniem prawa własności nieruchomości obciążonej, ze względu na przekroczenie granic treści służebności drogowej oraz niecelowe, ze względu na brak zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej.
Dyskusyjne jest, czy czynności melioracyjne lub wylanie asfaltu mieszczą się w granicach treści służebności, zważywszy na poziom ingerencji w substancję nieruchomości obciążonej. Wydaje się, że przy ocenie możności wykonania takich czynności należy rozważyć konkretne okoliczności każdego przypadku. Tytułem przykładu można podać sytuację, gdy na nieruchomości władnącej prowadzona jest działalność gospodarcza, która korzysta ze służebności w sposób polegający na całodobowym ruchu samochodów ciężarowych wymagającym asfaltowej nawierzchni. W sytuacji, gdy zakres obowiązku utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności, a zatem zakres służebności, nie wynika z umowy o ustanowienie służebności (a więc z woli stron) ani z treści orzeczenia sądu, należy posłużyć się regułą określoną w art. 287 kc: „Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych” przy jednoczesnym rozważeniu konkretnych okoliczności, takich jak: poziom ingerencji w substancję rzeczy (nieruchomości obciążonej), naruszenia prawa własności, utrudnienia korzystania z nieruchomości obciążonej oraz cel służebności.
Zatem problem braku odpowiedniej drogi niezbędnej do wykonywania służebności drogowej lub jej nieodpowiedni stan dotyka wyłącznie właściciela nieruchomości władnącej. Musi on we własnym zakresie zadbać o faktyczną możliwość korzystania ze służebności, mając na uwadze granice wytyczone prawem własności nieruchomości obciążonej.
IWONA JASIAK, ADW. MARCIN PIOTROWSKI
Cały artykuł w numerze 11/2013 Eurogospodarki.